【正文】 中，正確的是（ ）。 A．公開招標必須發(fā)布招標公告，但發(fā)布的途徑可以不是公共媒介 B．公開招標應(yīng)當邀請所有符合投標條件的物業(yè)管理企業(yè)參加招標 C．公開招標的評選條件和程序是預(yù)先設(shè)定的 D．招標公告必須公開，但是招標的程序和中標的結(jié)果可以不公開 E．對于公開招標來說，投標人如果少于5人，則該公開招標無效，應(yīng)當重新組織招標 5．以下可以參與物業(yè)管理投標的專業(yè)管理公司的投標人有（ ）。 A．電梯維修公司 B．物業(yè)管理企業(yè) C．樓宇設(shè)備專業(yè)公司 D．清潔衛(wèi)生專業(yè)公司 E．園林綠化專業(yè)公司 6．招標人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標邀請的招標方式為（ ）。 A．競爭性招標 B．有限競爭性招標 C．直接招標 D．邀請招標 E．選擇性招標 7．邀請招標的主要特點是（ ）。 A．招標人不使用公開的公告方式 B．不具有任何公開性 C．招標人以公開的方式邀請所有符合條件的法人組織參與投標 D．沒有資格預(yù)審程序 E．應(yīng)該在公共媒體上發(fā)布招標公告 8．物業(yè)管理項目招標中的承接管理方式有（ ）。 A．全方位服務(wù)型管理方式 B．顧問服務(wù)型管理方式 C．合資合作方式 D．招標投標方式 E．拍賣方式 9．以下關(guān)于物業(yè)管理招標的業(yè)主條件的說法中，正確的有（ ）。 A．招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán) B．招標人為業(yè)主委員會的，應(yīng)將招標投標的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開 C．招標人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件 D．招標項目為重點基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標人需經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準、授權(quán) E．招標人為建設(shè)單位的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán) 10．以下關(guān)于開標的說法中，正確的有（ ）。 A．開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，開標地點應(yīng)當為招標文件中預(yù)先確定的地點 B．開標應(yīng)當由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證 C．經(jīng)確認無誤后的投標文件，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容 D．在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，在開標時都應(yīng)當由招標人當眾予以拆封 E．開標由招標人主持，邀請部分投標人參加 11．以下關(guān)于投標人對投標文件涵義不明確的內(nèi)容作必要澄清或說明的說法中，正確的有（ ）。 A．投標人應(yīng)當采用書面形式進行澄清或者說明 B．澄清或說明不得超出投標文件的范圍 C．澄清或說明不得改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容 D．投標人可以采用書面形式，也可以口頭形式進行澄清或者說明 E．澄清或說明不得超出投標文件的范圍，但可以改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容 12．物業(yè)管理投標的主要風(fēng)險來自于（ ）。 A．招標人和招標物業(yè) B．投標人 C．競爭對手 D．政府 E．現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè) 13．投標文件又稱標書，其組成部分一般包括（ ）。 A．物業(yè)管理方案 B．投標函、投標報價表 C．資格證明文件 D．資格預(yù)審申請書 E．招標文件要求提供的其他材料 14．物業(yè)管理方案的實質(zhì)性內(nèi)容主要包括（ ）。 A．招標物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運行程序 B．管理制度的制訂、檔案的建立與管理 C．早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述 D．費用測算與成本控制 E．管理指標 1 單項選擇題 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 4. B 9. B 11 12 13 14 15 16 17 18 注①：該題的題干改為：下列可以參與物業(yè)管理找投標的專業(yè)性物業(yè)管理公司有（ ） 2多項選擇題 1. ACD 2. BD 4. BC 5. ACDE 13. ABCE 3 綜合分析題 1．如果你是一家物業(yè)公司的管理人員，由你負責(zé)對一家正在公開招標的住宅的住宅小區(qū)進行招標。請問：（1）你將按照怎樣的程序招標？ （2）物業(yè)管理招標投標的基本要求是什么？ （3）在招標的過程中，要遵循哪些原則，舉例說明。 3 綜合分析題 （1）參照教材2022頁（2）參照教材18頁（3）參照教材19頁 第三章 物業(yè)管理合同 1 單項選擇題 1．如果受要約人認為要約中某些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為（ ）。 A．承諾 B．附帶修改建議的承諾 C．反要約 D．根據(jù)不能接受的內(nèi)容的重要程度，可以分別成為承諾、附帶修改建議的承諾和反要約 2．在拍賣的過程中，屬于“要約”行為的是（ ）。 A．拍賣方發(fā)布拍賣公告 B．拍賣人宣布拍賣某物 C．拍賣師擊槌 D．競拍方的每次出價 3．承諾的構(gòu)成要件不包括（ ）。 A．承諾必須在要約的有效時間內(nèi)做出 B．承諾必須與要約的內(nèi)容相一致 C．承諾必須傳達給要約人 D．承諾必須以書面的形式進行才具有法律效力 4．通過電子郵件等通訊工具進行協(xié)商而達成的協(xié)議，是（ ）。 A．口頭合同 B．書面合同 C．事實合同 D．根據(jù)具體的情況具體確定 5．業(yè)主臨時公約由（ ）制定。 A．建設(shè)單位 B．前期物業(yè)管理企業(yè) C．已經(jīng)入住的部分業(yè)主 D．建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)共同 6．撤回承諾的通知的時間限制是（ ）。 A．必須在通知到達要約人之前 B．在通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人 C．在受要約人做出承諾前做出 D．可以在受要約人收到通知后的7天內(nèi)做出 7．當事人雙方不直接用口頭或者書面形式進行意思表示，而是通過實施某種具體行為方式進行意思表示所達成的協(xié)議稱為（ ）。 A．現(xiàn)實合同 B．事實合同 C．真實合同 D．實際合同 8．業(yè)主公約正式訂立的時間是（ ）。 A．物業(yè)銷售前 B．物業(yè)銷售階段 C．物業(yè)入住階段 D．首次業(yè)主大會召開 9．臨時業(yè)主公約訂立的時間是（ ）。 A．物業(yè)銷售前 B．物業(yè)銷售階段 C．物業(yè)入住階段 D．首次業(yè)主大會召開 10．物業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中涉及到物業(yè)管理活動的合同包括（ ）。 A．供水供電有償委托合同、電梯保養(yǎng)維修合同 B．土地使用合同和售房合同 C．裝飾裝修管理服務(wù)合同 D．清潔承包合同、垃圾清運合同 11．物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人所訂立的合同包括（ ）。 A．供水供電有償委托合同、電梯保養(yǎng)維修合同 B．土地使用合同和售房合同 C．裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、車位使用協(xié)議、施工監(jiān)管協(xié)議 D．清潔承包合同、垃圾清運合同 12．（ ）是民法、合同法的最基本原則 A．平等原則 B．自由原則 C．誠信原則 D．公序良俗原則 13．《物業(yè)管理條例》第15條規(guī)定，（ ）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 A．業(yè)主分別 B．指定的業(yè)主代表 C．業(yè)主委員會代表業(yè)主 D．業(yè)主大會 2 多項選擇題 1．合同成立的要件包括（ ）。 A．當事人必須具備締約能力 B．當事人必須超過18歲 C．當事人的真實意思表示 D．合同的內(nèi)容合法 E．合同的形式合法 2．合同簽訂的基本原則不包括（ ）。 A．主體平等 B．合同自由 C．自我約束 D．及時修正 E．誠實信用 3．關(guān)于簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該注意的事項，下列表述正確的是（ ）。 A．合同中無需就業(yè)主自有物業(yè)專用部分的承接驗收進行約定 B．一旦有業(yè)主入住，物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)該完全由業(yè)主承擔(dān) C．業(yè)主支付的費用部分，應(yīng)該在物業(yè)銷售前予以明示 D．前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性 E．物業(yè)管理企業(yè)不可以通過提前解除合同或者要求補償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險 4．物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別表現(xiàn)在（ ）。 A．前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位同物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的 B．前期物業(yè)服務(wù)合同是不約定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同是約定期限合同 C．前期物業(yè)服務(wù)合同的期限是不確定的，物業(yè)服務(wù)合同的期限是確定的 D．前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范性較弱，物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范性較強 E．前期物業(yè)服務(wù)合同的期限比較短，物業(yè)服務(wù)合同的期限比較長 5．業(yè)主公約對如下哪些主體具有約束力（ ）。 A．業(yè)主 B．業(yè)主大會 C．物業(yè)管理企業(yè) D．物業(yè)抵押權(quán)人 E．物業(yè)使用人 6．合同承諾的構(gòu)成要件包括（ ）。 A．承諾必須在要約的有效時間內(nèi)做出 B．承諾必須與要約的內(nèi)容一致 C．承諾必須傳達給要約人 D．非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人也可以做出承諾 E．承諾必須由受要約人或其代理人做出 7．下列行為中，屬于要約行為的是（ ）。 A．投標 B．懸賞廣告 C．標價 D．招標公告 E．招聘廣告 8．要約不得撤銷的情形有（ ）。 A．要約已經(jīng)被受邀約人看到 B．要約已經(jīng)被受邀約人詳細閱讀 C．要約的內(nèi)容具體確定 D．受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準備工作 E．要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷 9．以下屬于書面合同的有（ ）。 A．當事人通過電話以及第三人從中撮合、轉(zhuǎn)達意思達成一致的表示 B．前期物業(yè)服務(wù)合同 C．常規(guī)物業(yè)服務(wù)合同 D．公電子數(shù)據(jù)交換以及電子郵件等通信工具或形式達成的協(xié)議 E．某人把車子開進一個收費停車場 10．以下關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說法中，正確的有（ ）。 A．前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議 B．前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，與業(yè)主無關(guān) C．建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 D．前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，也涉及業(yè)主 E．在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同 11．物業(yè)服務(wù)合同終止的情形包括（ ）。 A．物業(yè)管理企業(yè)變更注冊地址、法定代表人、名稱 B．物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，應(yīng)按照國家規(guī)定進行破產(chǎn)清算、物業(yè)管理合同自然無法繼續(xù)履行 C．因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)無法履行的，物業(yè)服務(wù)合同將自然終止 D．物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的 E．物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的 12．對有爭議的物業(yè)服務(wù)合同的解決途徑包括（ ）。 A．友好協(xié)商 B．向約定的仲裁委員會仲裁 C．向人民法院起訴 D．由物業(yè)管理單位解釋 E．聽從業(yè)主大會意見 13．合同要約的構(gòu)成要件包括（ ）。 A．要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖 B．要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定 C．要約必須傳達到受要約人才能生效 D．要約必須采用書面形式才有意義 E．所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約 3 綜合分析題 1．某旅館擁有一個現(xiàn)代化停車場。該停車場只有一個進口和一個出口，單一進口處由售票機控制著，單一出口處由一位停車場工作人員控制。旅館固定，若入住該旅館，則可免費停車。張先生當晚要入住該旅館，他將自己的轎車開進了停車場，停放好后便離開了。當?shù)诙熘形鐝埬诚壬祷厝≤嚂r，發(fā)現(xiàn)轎車丟失。張先生作為原告，要求旅館賠償。請問法院應(yīng)該支持他的請求嗎？ 2．某小區(qū)業(yè)主已經(jīng)入住5年，并已經(jīng)成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會。2007年1月12日，業(yè)主委員會與物業(yè)公司A所簽訂的物業(yè)管理合同到期。但是到2007年5月，業(yè)主大會遲遲沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務(wù)。但是，部分業(yè)主以物業(yè)管理合同已經(jīng)到期為理由拒絕支付物業(yè)管理費。請問這些業(yè)主的作法正確嗎？ 3．假定你是某物業(yè)公司的高層管理人員，公司委派你起草前期物業(yè)服務(wù)合同，你認為前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容是什么？物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同有那些主要的區(qū)別。 答案1 單項選擇題 8. D 11. C 2 多項選擇題 10. ACDE 11. BCDE 13. ABC 3 綜合分析題 問題1： 由于該停車場只有一個進口和一個出口，單一進口處由售票機控制著，單一出口處由一位停車場工作人員控制，所以當張先生把車停放在該車場的時候，已經(jīng)形成了關(guān)于車輛保管事實合同。由于免費停放必須以入住旅館為前提，所以這種“免費”在實質(zhì)上不是一種免費行為，所以這也不是一種無償停放的行為。應(yīng)此法院會支持張先生的請求。 問題2： 不正確。雖然合同已經(jīng)到期，但是業(yè)主大會沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)公司照常提供服務(wù)的時候，業(yè)主大會和業(yè)