【正文】 園區(qū)的平均地塊 成本約為 107萬元 /畝 ， 總金額約為 本報告是嚴格保密的。 19 從無錫各園區(qū)的納稅銷售收入分析，本項目的單位面積納稅銷售額低于幾個典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)?，F(xiàn)有單位拆遷成本遠遠高于現(xiàn)有產(chǎn)值。 ?根據(jù) 2022年的數(shù)據(jù)，金山北工業(yè)園完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ，園區(qū)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值，完成納稅銷售收入，稅收收入 。 ?2022年 111月份，園區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ,同比增長%；園區(qū)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 ,同比增長 %。 ?金山北工業(yè)元單位面積銷售收入為 34億元，僅為能統(tǒng)計園區(qū)同類的一半。 拆遷問題 20 現(xiàn)有規(guī)劃問題 政府對本項目的現(xiàn)有規(guī)劃，延續(xù)歷史，仍不明確，致使項目走向不確定。 園區(qū)招商投資項目 家電：新型家用電器 及配套產(chǎn)品 電子：電子元器件及各類電子產(chǎn)品。 醫(yī)藥：生物工程技術(shù)、醫(yī)藥新品。 機械：環(huán)保設(shè)備產(chǎn)品、汽摩配件，精密機械儀器儀表制造。 建材：高檔涂料、工程塑料、新型建材。 輕紡：新型包裝材料、服裝及紡織品加工等。 食品：各類食品、飲料、保健產(chǎn)品等。 服務(wù)業(yè)：科研機構(gòu)、貿(mào)易公司、中介機構(gòu)等。 其他符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有發(fā)展前景的行業(yè)。 ?從現(xiàn)有招商項目來看，本項目的產(chǎn)業(yè)重點不突出， 缺乏清晰的產(chǎn)業(yè)定位 。 ?從招商的產(chǎn)業(yè)鏈上看，主要仍然是制造加工型企業(yè)。 ?項目目前與國聯(lián)金屬貿(mào)易市場的合作來看，項目目前仍處于以稅收為目的的招商階段，對本項目地塊價值和項目未來發(fā)展方向沒有明確規(guī)劃。 ?政府對于本項目的規(guī)劃方向也不明確，項目未來走向存在很大的不確定性。項目仍處于 散亂發(fā)展階段。 片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃問題： 北塘區(qū) 城市建設(shè)較落后 ，導致區(qū)域市政基礎(chǔ)實施建設(shè)一直跟不上產(chǎn)業(yè)和人口發(fā)展，金山北工業(yè)自 2022年成立后直到 2022年完成污水管網(wǎng)的建設(shè)，此前園區(qū)每天都有 2022噸的污水直接進入河道。 21 金山北由于一些歷史和政策原因，園區(qū)產(chǎn)業(yè)檔次低，環(huán)境差，規(guī)劃不明確。而現(xiàn)有拆遷成本高，收益較差。 ?中小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的云集和污染、低附加值企業(yè)的遷入； ?規(guī)劃不合理導致經(jīng)濟發(fā)展緩慢和物業(yè)雜亂 歷史原因 拆遷問題 ?園區(qū)現(xiàn)有物業(yè)雜亂、密度高 ?拆遷成本高，而現(xiàn)有經(jīng)濟效益差，產(chǎn)值很難彌補成本 現(xiàn)有規(guī)劃 ?基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃落后 ?招商仍停留在增加政府稅收為目的，缺乏長期的規(guī)劃。 ?目前園區(qū)在產(chǎn)業(yè)低端、污染嚴重、小企業(yè)云集的狀況下，一直沒有清晰的產(chǎn)業(yè)定位，招商方面也是來者不拒，拆遷難度大。所以 在無錫市以及北塘新的一輪規(guī)劃之下，急需明確發(fā)展方向 城市邊緣化、產(chǎn)業(yè)低端化、規(guī)劃不明確 項目瓶頸總結(jié) 22 報告結(jié)構(gòu) 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目屬性界定 項目發(fā)展瓶頸 項目核心問題 23 我們通過 SCQ金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題 資料來源：世聯(lián)模型 R2 我們想要什么？ （針對目標的規(guī)范分析） ?政府目標 ：提升產(chǎn)業(yè)活力，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)增長，保證就業(yè)水平。 ?產(chǎn)業(yè)目標： 在無錫市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的方向下，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的升級和新產(chǎn)業(yè)的培育； ?經(jīng)濟目標： 在有限投入前提下，通過招商引資，增加稅收； ?戰(zhàn)略目標： 改善園區(qū)的整體形象，增強園區(qū)的生命力，實現(xiàn)土地價值和區(qū)域價值的快速提升； S 我們有什么？ （針對現(xiàn)狀的實證分析） ?區(qū)位： 地處中心城區(qū)板塊，距離市區(qū)較近； ?區(qū)域： 區(qū)域環(huán)境較差，區(qū)域形象差，認知度低； ?交通： 地塊周邊交通通達性較好，省級道路、運河、鐵路等較集中； ?資源： 環(huán)境差，缺乏自然、教育等資源； ?配套： 周邊聚集廠區(qū)、生活配套設(shè)施不足，且現(xiàn)有檔次很低； 核心問題是什么？ 我們怎么辦？ （解決方案的提出） 項目核心問題 24 基于項目前期溝通達成的一些共識和限制性條件，世聯(lián)認為項目應(yīng)該解決的核心問題是： 項目需要回歸到市場找到問題的本源，并從國內(nèi)外類似已經(jīng)成功的案例中找到啟發(fā)，因此我們必須明確： 本項目如何占位未來？ 改造老工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀，實現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展，提升土地產(chǎn)值。 ?Q1： 在無錫市的規(guī)劃背景下，以及城市化和工業(yè)化的推動下，區(qū)域未來價值如何？ ?Q2： 本項目如何定位產(chǎn)業(yè)和功能，才能突破現(xiàn)有區(qū)域形象和產(chǎn)業(yè)的束縛，提升區(qū)域人氣？ ?Q3： 如何挖掘和整合項目自身資源，尋找區(qū)域發(fā)展機會點， 實現(xiàn)項目與城市和周邊的聯(lián)動，提升地塊價值？ 項目核心問題 25 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目資源盤點 區(qū)域規(guī)劃方向 項目發(fā)展使命 報告結(jié)構(gòu) 26 區(qū)位優(yōu)勢 中心城市的區(qū)位，低于市中心的商務(wù)成本，分享中心城市成熟的生活和商業(yè)配套，融入城市的發(fā)展。 ?中心城區(qū)位臵： 項目位于北塘區(qū)的北面，距離北塘區(qū)新政府約 15分鐘車程，距市區(qū)中心約 30分鐘路程。 ?商務(wù)成本： 低于中心城區(qū)。 ?成熟的商業(yè)和生活配套： 便捷的交通項目可以輕松到達無錫市中山路核心商圈和北塘區(qū)的片區(qū)商圈的生活和商業(yè)設(shè)施配套。 ?“四園八區(qū) ” 的規(guī)劃：作為無錫市的八區(qū)之一，項目享受產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)惠政策，也是中心城區(qū)現(xiàn)有唯一的工業(yè)園區(qū)。 ?本項目屬于中心城區(qū)的工業(yè)區(qū)，具有突出的土地價格優(yōu)勢， 分享城市的功能 ，卻也能 補充和完善城市的功能。 中心城區(qū) 27 本項目具有與長三角其他城市和區(qū)域緊密聯(lián)系的便捷交通。 150Km 35Km 100Km 300Km 滬寧鐵路 滬寧高速公路 京滬高鐵 城際輕軌 ?重大交通項目 的建設(shè)如 城際列車、京滬高鐵開通，滬寧高速公路擴建 等，將極大的縮短城市間的時間距離，加速城市間人流、物流、資金流、技術(shù)流的互動，從而使城市體系向網(wǎng)絡(luò)化、產(chǎn)業(yè)分工向明細化的方向發(fā)展。 ?無錫地處 南京和上海 中間點，一體化的交通體系使得 無錫 成為聯(lián)系兩大都市圈的 節(jié)點城市。 規(guī)劃的軌道 3號線 規(guī)劃的軌道 4號線 ?北塘是城市交通中心，據(jù)規(guī)劃，城市軌道線 3號線 和 環(huán)繞城區(qū)的 4號線 匯集北塘。 ?本項目交通優(yōu)勢明顯，緊鄰 錫宜高速 ， 滬寧鐵路、 312國道 以及 京杭大運河 ，具有航運、高速、鐵路等交通網(wǎng)。 交通優(yōu)勢 北塘區(qū) 28 本項目作為城區(qū)的工業(yè)園區(qū)，從 3000畝（ 公里）的規(guī)模來看，對城市的建設(shè)和發(fā)展具有重大的影響。 工業(yè)園區(qū)動態(tài)發(fā)展的三個層次： 規(guī)模 位置 產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平 配套 工業(yè)園 最簡單的產(chǎn)業(yè)園類型，規(guī)模一般 一般分布在城鎮(zhèn)的邊緣 N/A 無居住和其他配套，居住和其他需求依托中心城市。 企業(yè)社區(qū)聯(lián)合體工業(yè)園 /城市單元體 此類園區(qū)規(guī)模較大 一般位于城市郊區(qū) 多從事工業(yè)生產(chǎn)和零配件加工以及倉儲業(yè)，產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模與程度有限 ? 就業(yè)人員同時依賴產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城市中心附近的配套 ? 就業(yè)人口規(guī)模尚不足以承受大型的休閑和娛樂設(shè)施以及大片的綠地， 但已能夠形成自我維持的，具有良好社會結(jié)構(gòu)和認同感的城市單元。 多功能綜合體工業(yè)園 /新城 規(guī)模很大，達城市級 一般分布在核心城市邊緣 產(chǎn)業(yè)在空間上獲得聚集效益，相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生足夠的就業(yè)需求與消費需求 居住、商貿(mào)、教育、休閑娛樂等活動的集聚，多功能綜合體工業(yè)園區(qū)本身就是一個新城。 資料來源：世聯(lián)模型 規(guī)模優(yōu)勢 本項目作為城市單元體，是城市的重要補充，也是片區(qū)的核心主體。 29 本項目作為無錫市重點開放園區(qū)，受到北塘區(qū)政府的重視，也能夠獲得無錫市政府的主導和支持。 長江龍城科技有限公司 金山北發(fā)展歷程 發(fā)展起步期 重點培養(yǎng)期 發(fā)展機遇期 2022～ 2022 2022～ 2022 2022～ ?2022年 12月，原郊區(qū)山北鎮(zhèn)響應(yīng)市委、市政府“一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立一個工業(yè)集中區(qū)”的號召 ?2022年度被市委、市政府評為鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)先進園區(qū)， 2022年 1月被市政府批準為重點開放園區(qū)。 ?區(qū)政府于 2022年 11月專門成立了無錫金山北科技產(chǎn)業(yè)園管委會，并將金山北私營工業(yè)園更名為金山北科技產(chǎn)業(yè)園，提出了“兩沿一集中”的園區(qū)調(diào)整發(fā)展新思路 ?2022年 4月，區(qū)政府設(shè)立了15000萬元的市場化運作主體 無錫市金山北科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，從人力、財力、物力上舉全區(qū)之力來整合、調(diào)整、提升金山北科技產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，為園區(qū)迎來了新的發(fā)展機遇。 發(fā)展階段 園區(qū)開發(fā)主體 政府主導建立的園區(qū)。金山北管委會屬于政府背景，政府公關(guān)能力強，能夠為項目爭取更多的政府資源支持 政府優(yōu)勢 金山北工業(yè)園受無錫產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策的需要成立，為無錫 “ 退城進園 ” 的實施做出重大的貢獻。 園區(qū)建立背景 30 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目資源盤點 區(qū)域規(guī)劃方向 項目發(fā)展使命 報告結(jié)構(gòu) 31 無錫市在推進城市化和發(fā)展產(chǎn)業(yè)的過程中，以改善城市環(huán)境和提升產(chǎn)業(yè)層次為主體，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。 江蘇省城市化水平等級分布： 南京 無錫 蘇州 常州 鎮(zhèn)江 揚州 南通 泰州 徐州 鹽城 連云港 60%以上 50%～ 60%之間 50%～ 60%之間 40% ～ 50%之間 ?從江蘇省城市化水平的梯隊來看，無錫處于第一梯隊，從2022年的 ％上升到2022年末的 ％， 僅次于南京的 76％。 ?隨著城市功能的逐步完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速調(diào)整，無錫正在由以工業(yè)為主的傳統(tǒng)加工制造中心向 服務(wù)業(yè)為主 的現(xiàn)代經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)變。 ?無錫推進都市化，一方面就是通過無錫南長、北塘、崇安中心城區(qū)的更新改造 實現(xiàn)環(huán)境美化和功能提升。 ?另一方面就是通過超前的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市區(qū)綜合交通體系的構(gòu)建加強中心城區(qū)的一體化 惠山板塊 功能定位： 無錫 先進制造業(yè) ， 現(xiàn)代物流業(yè) 的集聚區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) 空間結(jié)構(gòu)： 一城、一區(qū)、三鎮(zhèn)，若干郊區(qū)社區(qū) 濱湖板塊 功能定位： 風景旅游區(qū)、人居生態(tài)新城區(qū)、 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) 空間結(jié)構(gòu)： 兩城、兩區(qū)、一鎮(zhèn)和若干郊區(qū)社區(qū) 城中板塊 功能定位： 商務(wù)商貿(mào)文化居住中心區(qū)； 空間結(jié)構(gòu)： 雙核多中心，兩類發(fā)展軸，六大功能區(qū) 建設(shè)重點： 以崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū)、廣益特色片區(qū)、古運河特色片區(qū)等為載體， 成片綜合建設(shè)；基本完成工業(yè)退城進園， 實施全域城市化和現(xiàn)代化 ； 錫山板塊 功能定位： 無錫 商貿(mào)物流集聚區(qū)、新材料產(chǎn)業(yè)孵化區(qū) 和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)新區(qū) 空間結(jié)構(gòu)： 一城、三鎮(zhèn)，若干郊區(qū)社區(qū) 新區(qū)板塊 功能定位： 創(chuàng)新型國際化科技新城 空間結(jié)構(gòu)： 一主、二副，若干郊區(qū)社區(qū) 區(qū)域規(guī)劃方向 32 北塘區(qū)作為城中板塊，未來主要承擔居住、商貿(mào)等都市化功能的角色，以發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)為重點。 ? 兩帶三尖、山水北塘：“兩帶”分別指錫山、惠山沿山風光帶和京杭大運河風光帶，“三尖”分別指運河沿岸的南尖、北尖和雙河尖 ? 兩心兩區(qū)、活力北塘：“兩心”分別是指北塘區(qū)的商業(yè)中心和行政中心，“兩區(qū)”分別是指惠山古街歷史街區(qū)和天主教堂風貌區(qū) ? 一城四片、和諧北塘：“一城”是指北塘新城（鳳翔片區(qū)），“四片”分別指兩個居住片和兩個產(chǎn)業(yè)片，兩個居住片分別是盛安居住片和劉潭－廣石居住片，兩個產(chǎn)業(yè)片分別是 金山北 和 江海路生產(chǎn)性服務(wù)集聚區(qū) 區(qū)域規(guī)劃方向 33 本項目可以依托現(xiàn)有優(yōu)勢和基礎(chǔ)，承擔城市功能和產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力，帶動片區(qū)和區(qū)域的人氣與價值的提升。 ?都市型工業(yè) ?都市型服務(wù)業(yè) 本項目基礎(chǔ) ? 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ? 規(guī)模優(yōu)勢 提升片區(qū)價值 促進北塘區(qū)的發(fā)展 ? 區(qū)位交通優(yōu)勢 ? 區(qū)域規(guī)劃 都市型工業(yè) 依托城市重點工業(yè)集中區(qū)，鼓勵城區(qū)保留對環(huán)境干擾小、水氣噪聲等污染少、 勞動密集型的企業(yè) ，特別是一些 傳統(tǒng)輕工業(yè)和手工藝制作 ，接近 就業(yè)和消費市場 ； 都市服務(wù)業(yè) 服務(wù)業(yè)包括 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 和 生活性服務(wù)業(yè)， 既為生產(chǎn)提供中間服務(wù) ，也為消費者提供 終端服務(wù) ； 總結(jié) 34 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目資源盤點 區(qū)域規(guī)劃方向 項目發(fā)展使命 報告結(jié)構(gòu) 35 項目的交通區(qū)位資源和片區(qū)