【正文】 目基本情況概述 ? 區(qū)域居住類物業(yè)市場分析 ? 本項目競爭性分析 ? 區(qū)域突破競爭理論及策略 ︳ 15 項目基本情況概述 —— 區(qū)位分析 位于城市核心區(qū)域，發(fā)展成熟 ? 項目位臵：項目位于隴海路中路，慶風(fēng)街西側(cè)，鄭州市中心西南，城市核心區(qū)域，行政隸屬二七區(qū) 金水區(qū) 中原區(qū) 管城區(qū) 二七區(qū) ︳ 16 ? 區(qū)域概況：二七區(qū)是鄭州市的商貿(mào)中心區(qū) ，總?cè)丝?61萬 ? 區(qū)域地位分析：二七區(qū)是鄭州老城區(qū)，發(fā)展較早，成熟度高，區(qū)域內(nèi)的二七商圈是鄭州傳統(tǒng)商圈，商業(yè)價值高于其他三區(qū) ? 居住價值：區(qū)域居住氛圍強，且具備較多文化遺跡，居住價值高 ? 商業(yè)價值：二七商圈位于區(qū)域中心，鄭州三大商圈之一，大型商業(yè)配套聚集，商業(yè)價值高 ? 投資價值：區(qū)域道路體系完善，加之地鐵 1號線的建設(shè)，投資價值逐步提升 通往中原路 通往紫荊山路 城市核心區(qū)域之一，居住價值、商業(yè)價值、投資價值均較高 項目基本情況概述 —— 區(qū)域價值分析 碧沙商圈 二七商圈 ︳ 17 項目基本情況概述 —— 項目核心資源及配套 ?區(qū)域各類配套均較為完善 ? 教育配套： 102中學(xué)、區(qū)實驗小學(xué)等，隴西小學(xué)等 ? 醫(yī)療配套：鐵路局中心醫(yī)院、河南醫(yī)科大附屬醫(yī)院、骨科醫(yī)院等 ? 交通配套： ? 道路交通：隴海路、大學(xué)路、航海路 ? 軌道交通：本項目距中原路站約 ? 此外區(qū)域內(nèi)積聚了大量政府機構(gòu)、企事業(yè)單位，匯聚了大批高購買力的客群 區(qū)域基本配套成熟，交通體系完善，居住價值極高，且聚集了大批高購買力的客群 教育配套 醫(yī)療配套 ︳ 18 項目基本情況概述 —— 項目基本指標 規(guī)劃用地面積 60556 總建筑面積 其中 住宅總建筑面積 酒店辦公建筑面積 家樂福超市建筑面積 商業(yè)建筑面積 (不含家樂福地下一層商業(yè)面積 2808m2) 會所建筑面積 幼兒園建筑面積 1704 總戶數(shù) 2190 容積率 綠地率 30% 項目基本屬性：高容積率，以居住類物業(yè)為主的中等規(guī)模項目 ︳ 19 項目基本情況概述 —— 用地分析 ? 四至范圍：東臨慶豐街、西側(cè)存在遮擋、南臨永安街、北臨 城市主干道隴海中路 ； ? 項目周邊道路狀況： ? 隴海中路：城市主干道，雙向六車道，路寬約 18米，通達性及展示性均較好 ? 慶豐北街：雙向兩車道，路寬 9米，道路狀況較差 ? 永安街：雙向兩車道，路寬 9米，道路狀況較差 三面臨街，西側(cè)存在遮擋，北側(cè)隴海路為城市主干道，總體交通狀況較好 隴西小學(xué) 102中學(xué) 鑫苑星級花園 沿街矮樓 舊房 菜市場 隆福國際 升龍國際 沿街老房 沿街老房 44中學(xué) 沿街老房 沿街老房 ︳ 20 用地分析 —— 北側(cè) 隴西小學(xué) 102中學(xué) 鑫苑星級花園 沿街矮樓 舊房 菜市場 隆福國際 升龍國際 沿街老房 沿街老房 44中學(xué) 沿街老房 沿街老房 ⑤ ① ② ③ ⑥ ④ 路北側(cè)主要為居住社區(qū)、商業(yè)配套、教育配套，整體環(huán)境好，展示性強 ︳ 21 用地周邊 —— 東側(cè) 隴西小學(xué) 102中學(xué) 鑫苑星級花園 沿街矮樓 舊房 菜市場 隆福國際 升龍國際 沿街老房 沿街老房 44中學(xué) 沿街老房 沿街老房 ③ ① ② ④ ⑤ ⑥ 東側(cè)主要為社區(qū)底商及教育配套，商業(yè)價值高，但展示面有限，且路寬有限，交通狀況差 ︳ 22 隴西小學(xué) 102中學(xué) 鑫苑星級花園 沿街矮樓 舊房 菜市場 隆福國際 升龍國際 沿街老房 沿街老房 44中學(xué) 沿街老房 沿街老房 用地周邊 —— 西側(cè)、南側(cè) ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 項目西側(cè)存在遮擋，東側(cè)主要為商業(yè)配套，商業(yè)環(huán)境雜亂，對商業(yè)物業(yè)存在一定影響 ︳ 23 用地內(nèi)部 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 地塊基本方正，便于規(guī)劃，內(nèi)部平整，待拆遷建筑較少，地塊條件較好 ︳ 24 用地優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析： ? 城市核心地段，價值高，稀缺性強 ? 地塊方正、平整，利于規(guī)劃 ? 地塊周邊大交通環(huán)境較好，通達性、標識性均較好 ? 項目周邊教育、商業(yè)配套完善 ? 周邊老居住區(qū)聚集，居住升級客戶聚集 ? 周邊企事業(yè)單位較多，高購買力客戶聚集 劣勢分析： ? 容積率較高，對實現(xiàn)高端形象有一定影響 ? 項目展示面主要集中在項目北側(cè)，對商業(yè)物業(yè)物業(yè)布局存在一定限制 ? 地塊周邊現(xiàn)階段環(huán)境較差 從地塊優(yōu)勢分析：對居住物業(yè)、投資型公寓物業(yè)較為有利，對商業(yè)利好性不大 從地塊劣勢分析：對商業(yè)物業(yè)的影響較大 ︳ 25 本項目綜合性定位調(diào)整分析 ? 項目基本情況概述 ? 區(qū)域居住類物業(yè)市場分析 ? 本項目競爭性分析 ? 區(qū)域突破競爭理論及策略 ︳ 26 區(qū)域居住類物業(yè)市場概況 區(qū)域在售及潛在供應(yīng)項目市場特征 項目名稱 建筑面積 公寓 多層洋房 普通住宅 主力面積區(qū)間 價格 銷售速度 主力面積區(qū)間 價格 銷售速度 主力兩居 主力三居 價格 銷售速度 升龍國際中心 120萬（住宅 80萬） 43 57005800 90 —— —— —— 8090 120130 51005400 100 中原新城 180萬 —— —— —— —— —— —— 7390 90140 4800 400 錦藝國際華都 120萬 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 世界城 300萬 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 隆福國際 18萬 —— —— —— —— —— —— 7989 90140 5400 60 中苑名都 —— —— —— —— —— —— 7090 130左右 —— —— 漢飛金沙 33萬 —— —— —— —— —— —— 90110 130140 5300 130 鑫苑城市花園 40萬（總） 39， 48 5400 60 —— —— —— —— —— —— —— 宏益華香港城 30萬 —— —— —— —— —— —— 7080 110130 5500 200 鑫苑景園 18萬 —— —— —— 120130 7200 10 7890 130150 5200 5060 瑞隆城 16萬（住宅 13） —— —— —— 90130 5500 7080 —— —— —— —— 整體市場 893萬 4050 5600 75 110130 6400 40 7090 90110 5400 110 ︳ 27 區(qū)域細分產(chǎn)品市場表現(xiàn)總結(jié) 主力產(chǎn)品 居室類型 面積區(qū)間 平均銷售均價 平均去化速度 高層產(chǎn)品 二居 7090 5400 100120 三居 901