秦園居三期營銷策劃方案-文庫吧
2025-01-04 07:13 本頁面
【正文】 主干道武青三干道僅40米之隔，北面與次干道秦園路接壤，徐東平價(jià)、長江二橋近在咫尺。正在規(guī)劃中的江底隧道及輕軌也將從小區(qū)附近經(jīng)過。在不遠(yuǎn)的將來，秦園居小區(qū)的交通條件絕對能用“便捷”二字形容。（五） 人文環(huán)境談到人文環(huán)境，秦園居無疑是值得自豪的。樓盤周邊500米范圍內(nèi)匯集了安居苑幼兒園、秦園居幼兒園、三角路小學(xué)、湖大附小、車輛廠中學(xué)、湖大附中、湖北大學(xué)等一系列教育機(jī)構(gòu)，使小區(qū)內(nèi)居民的子女教育問題高枕無憂。同時(shí)，小區(qū)又與武漢科技大學(xué)教師宿舍區(qū)門當(dāng)戶對，可謂“談笑皆鴻儒”。（六） 生活配套 地處成熟居住區(qū)域的秦園居各項(xiàng)生活配套設(shè)施自然是一應(yīng)俱全。除上述教育機(jī)構(gòu)外，有近在咫尺的三飛菜場，步行十五分鐘距離就可到達(dá)徐東平價(jià)、銷品茂等大型超市及購物中心，其他如各家銀行、金融部門等也是應(yīng)有盡有。從上述主、客觀條件來看，秦園居項(xiàng)目基本具備了一個(gè)優(yōu)秀樓盤所應(yīng)具備的各項(xiàng)素質(zhì)。這些素質(zhì)決定了秦園居應(yīng)該走的是中檔精品樓盤路線。第二章 秦園居項(xiàng)目定位個(gè)性化需求的出現(xiàn)引導(dǎo)房地產(chǎn)向多元化方向發(fā)展，越來越多的樓盤在制定營銷戰(zhàn)略時(shí)將目標(biāo)消費(fèi)者定位于某些特殊的消費(fèi)群體，以此來達(dá)到差異化的目的。因此精確的市場分析是市場定位的基礎(chǔ)，否則一切將是無水之源、是空中樓閣。（一）區(qū)域市場分析目前徐家棚區(qū)域內(nèi)商品房項(xiàng)目僅秦園居及惠譽(yù)花園兩處，惠譽(yù)花園與秦園居僅一墻之隔。該項(xiàng)目無論從規(guī)劃、物業(yè)類型或者是價(jià)格、房型等角度講，均與秦園居存在較多的相似之處。 此外，徐東路一帶在各項(xiàng)建設(shè)發(fā)展日新月異的帶動下，沿線的房地產(chǎn)項(xiàng)目也如雨后春筍般層出不窮，從98年至今相繼出現(xiàn)了徐東歐洲花園、鵬程花園、新世紀(jì)花園、七星四季花園、新新花園、新綠美地、都市經(jīng)典等項(xiàng)目。由于成本等因素的影響，目前所有項(xiàng)目均僅作小高層或高層開發(fā)，均價(jià)大都在2400元/M2以上。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，這些項(xiàng)目大都具備了較高的水平。從實(shí)際銷售情況看，普遍都取得了不錯的成績。事實(shí)表明雖然徐東路一帶樓盤眾多，競爭激烈。但由于市民對該路段的發(fā)展前景充滿信心，該區(qū)域還是存在較大的市場空間。代表性樓盤分析：樓盤名稱時(shí)尚歐洲鵬程花園和盛世家新新花園新綠美地占地面積31000ｍ２100畝64畝4．35公頃57畝建筑面積125100ｍ２100000ｍ２60000ｍ２80358ｍ２85461ｍ２容積率2．52．81．71．972．24綠化率41%40％50％56％50％綠化面積5000多ｍ２5000ｍ２14000ｍ２總戶數(shù)1000多825506374610開工時(shí)間1998年1999年2001年2001年2001年工 期四年二年一年半二年一年半在建狀況現(xiàn)房現(xiàn)房，期房現(xiàn)房，期房現(xiàn)房現(xiàn)房，期房物業(yè)形態(tài)高層（7）小高層（5）小高層（10）小高層（8）小高層（9）戶型221 322 422復(fù)式211 221 311322 411 422復(fù)式221 322 422221 321422錯層，復(fù)221 311 322411價(jià)格（均）28002500180024502400結(jié) 構(gòu)框架框架框架框架框架銷售比率60%60%50%80%客戶區(qū)域武昌，青山企業(yè)及私營業(yè)主電力。鐵四院，高校教師電力，武大，湖大武大附中，湖大，鐵四院，電力鐵四院，檢查院等企業(yè)及私營業(yè)主從上表可以看出，徐東路沿線樓盤具有如下特征：從小區(qū)物業(yè)形態(tài)上分析除徐東歐洲花園及鵬程花園早期開發(fā)過多層物業(yè)外，目前所有樓盤均僅做小高層和高層的開發(fā)。從戶型上分析各樓盤都212231323241422及錯層、復(fù)式。其中2232復(fù)式，錯層銷售較好。相對來講和盛世家戶型設(shè)計(jì)上比較合理，徐東歐洲花園戶型面積設(shè)計(jì)偏大，導(dǎo)致總價(jià)高，客戶難以接受。從價(jià)格上分析除和盛世家均價(jià)低于2000外，其他樓盤均價(jià)都達(dá)到了2400元每平米以上，其中以徐東歐洲花園定價(jià)最高，達(dá)2800元每平米。從配套設(shè)施分析由于所有樓盤占地面積不大、規(guī)模小，配套無法完善，都沒有達(dá)到智能化小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，只能屬于中檔樓盤。從銷售情況分析樓盤之間雖各具特色，但所謂殊途同歸，各樓盤均以自己的營銷手法贏得了市場。以徐東歐洲花園為例，其三期剛開盤時(shí)由于價(jià)格過高、部分戶型不合理等因素的影響，
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