滬東財富國際廣場營銷報告-文庫吧
2025-01-02 10:48 本頁面
【正文】 0萬 % 50% 24% 區(qū)域客以自用為主 – 區(qū)域客戶現(xiàn)狀 – 政策扶持因素 稅收優(yōu)惠，吸引了 區(qū)域內(nèi)自用客戶。 區(qū)域客戶以自住需求為主 區(qū)域內(nèi)客戶結(jié)論 區(qū)域外客戶分析 區(qū)域 項目名稱 租賃價格 入住率（％） 五角場區(qū)域 金島大廈 92 滬東金融大廈 85 中環(huán)國際大廈 98 楊浦孵化基地 98 平盛大廈 90 平均價格水平 /平米 /天 VS 4～ 5元 /平米 /天（市區(qū)標準寫字樓平均租金水平） ?楊浦區(qū)目前的租金水平較低，在新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)提升的保證下，將會吸引一定市區(qū)的大面積自用客戶，降低其辦公成本，但其總量不會過大； ?楊浦區(qū)五角場的規(guī)劃日益完善及成型，未來地位的大幅度提升，增值潛力較大，會有大量 “ 試水型 ” 小面積投資者對區(qū)域進行投資。 區(qū)域外投資客戶分析 投資客戶 ? 追求穩(wěn)定的租金收益 ? 注重項目的長期獲利能力 ? 對項目長期的增值能力有一定的期望 ?對產(chǎn)品內(nèi)部裝修及配套要求相應(yīng)較高，以便于后期租賃 區(qū)域辦公樓常年滿租，租賃狀況穩(wěn)定 五角場的良好規(guī)劃，升值潛力大 本案的高標準產(chǎn)品配置 區(qū)域條件 ?注重資金回籠的安全性 寫字樓市場整體面趨好 綜合楊浦區(qū)發(fā)展軌跡，該區(qū)域可吸引問部分投資，并有足夠的區(qū)域條件滿足需求 客戶區(qū)域綜合象限圖 區(qū)域客戶 非區(qū)域客戶 投資客戶 小面積客戶 自用客戶 較少 【 結(jié)論 】 區(qū)域內(nèi)的自用客戶因價格及地段等原因以小面積需求為主； 區(qū)域內(nèi)的投資客戶數(shù)量較少。 區(qū)域外的自用客戶則為追求實惠價格的大面積客戶為主； 區(qū)域外的投資客戶以小面積投資為主； 客戶關(guān)注點分析 長期投資客戶關(guān)注點 短期投資客戶關(guān)注點 自用客戶關(guān)注點 長期投資客戶關(guān)注點 ? 追求穩(wěn)定的租金收益 ? 注重項目的長期獲利能力 產(chǎn)品品質(zhì)是提高長期投資客戶收益的突破點 區(qū)域平均水平 /平米 /天 市區(qū)通行水平 4～ 5元 /平米 /天 ? ? ? ? ? 長期投資客戶關(guān)注點 短期投資客戶關(guān)注點 自用客戶關(guān)注點 短期投資客戶關(guān)注點 ? 追求物業(yè)增值回報 ? 對資金的快速回收有較高要求 ? 注重資金回籠的安全性與便捷性 產(chǎn)品品質(zhì)是提高短期投資客戶收益的突破點 增值突破點 可塑性 地段區(qū)位 既定 面積優(yōu)勢 既定 產(chǎn)品品質(zhì) 提升空間 長期投資客戶關(guān)注點 短期投資客戶關(guān)注點 自用客戶關(guān)注點 自用客戶關(guān)注點 ?地段與交通是重要影響因素 ?要求產(chǎn)品面積與公司發(fā)展程度較為契合 ?對產(chǎn)品品質(zhì)有相應(yīng)要求 區(qū)位現(xiàn)狀，難以突破 客戶因素，無法掌控 可利用的突破點 產(chǎn)品品質(zhì)是提高自用客戶接受度的突破點 自用客戶入駐特征 ? 服務(wù)于區(qū)域（楊浦區(qū)、五角場）的企業(yè)。如農(nóng)業(yè)銀行楊浦區(qū)支行以及楊浦區(qū)本地的企業(yè)、服務(wù)機構(gòu)， 對企業(yè)形象及辦公產(chǎn)品有一定要求 。（集中于普通辦公樓） ? 依托復(fù)旦、同濟的小型科技公司。（集中于科技園區(qū)） ? 對區(qū)域要求不高， 但注重產(chǎn)品形象 ，對價格要求較高的，貿(mào)易類、外地公司駐上海辦事處等。（集中于標準辦公樓） 五角場及四平路沿線地區(qū)行業(yè)企業(yè)比例圖 25% 27% 16% 12% 20% 房產(chǎn)建筑類 投資貿(mào)易類 服務(wù)類 科技網(wǎng)絡(luò)類 其他 客戶特性分析 創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 成長型企業(yè) 成熟型企業(yè) 入駐企業(yè)類型及需求特征 創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 成長型企業(yè) 成熟型企業(yè) 共性需求 Ψ 每天工作基本在 10小時以上 Ψ 事業(yè)為重，難以兼顧零星瑣事 Ψ 異地、異國經(jīng)常出差為，時間至上 Ψ 追求便利一站式的辦公環(huán)境 Ψ 看中政府面的影響與扶持 個性需求 Ψ 低租金 Ψ 喜好新鮮事務(wù) Ψ 家與辦公室融為一體 Ψ 特殊商務(wù)工作外包 個性需求 Ψ 中、低總價 Ψ 環(huán)境符合企業(yè)特性 Ψ 提供多種平臺 Ψ 注重資源流通 個性需求 Ψ 看重樓宇品質(zhì) Ψ 體現(xiàn)企業(yè)身份 Ψ 要求高檔服務(wù) Ψ 追求商務(wù)交流 本項目客戶以成長型企業(yè)為主，成熟型企業(yè)為輔 ? 長期投資客考慮因素 看中租金收益，如何高于同區(qū)域內(nèi)租金均價 ? 短期投資客考慮因素 在同區(qū)域同質(zhì)競爭激烈，且地段與面積既定的情況下 ? 自用客戶考慮因素 對產(chǎn)品品質(zhì)要求高，尋求匹配公司性質(zhì)的辦公場地 客戶綜合性結(jié)論 產(chǎn)品品質(zhì) 是突破口 項目品牌 是附加值 物業(yè)類型 在租物業(yè) 在售物業(yè) 在（待）建物業(yè) 案名 滬東金融大廈 海尚杰座 同濟聯(lián)合廣場 效果圖 硬件及配套標準 玻璃金屬幕墻 7部電梯； 中央空調(diào)； 自身無配套 4部三菱電梯； 配有商務(wù)中心 ； 雙層中空玻璃； 金屬框架設(shè)計； 5部高低分區(qū)高速電梯； 中央空調(diào)； 配有商務(wù)中心等 內(nèi)部標準 龍骨礦棉板吊頂； 墻面粉刷； 地毯； 套內(nèi)衛(wèi)生間裝修； 木質(zhì)地板； 獨立空調(diào)； 獨立廚衛(wèi)； 裝修標準待定； 小結(jié) 較為簡單辦公配置 配
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