【正文】 按照房地產(chǎn)項(xiàng)目評估辦法規(guī)定，對項(xiàng)目的各風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2。 對項(xiàng)目的 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析不全面和不準(zhǔn)確 文件編號 IFJ720101 中國建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 7頁 共 53頁 階段 流程描述 控制要點(diǎn) 分析 項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析和論證。 包括： 借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評估； 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評估； 項(xiàng)目市場情況評估； 項(xiàng)目投資估算與融資方案評估； 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定； 財(cái)務(wù)效益評估； 不確定性分析； 建設(shè)銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評估； 總評估 見附錄一：房地產(chǎn)項(xiàng)目評估要點(diǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)類型：操作風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)級別：高風(fēng)險(xiǎn) 控制目標(biāo)： 確保項(xiàng)目 評估分析全面準(zhǔn)確。 控制措施： 直接評估人員根據(jù)核實(shí)后的數(shù)據(jù)資料認(rèn)真全面分析項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 評估審查人和評估審定人嚴(yán)格審查和審核項(xiàng)目評估報(bào)告。 控制崗位： 直接評估人員 評估審查人員 評估審定人員 評估報(bào)告撰寫和審核 根據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果，評估小組撰寫評估報(bào)告，提出決策意見，經(jīng)評估審查人和評估審定人審查、審核，通過后形成最終房地產(chǎn)項(xiàng)目評估報(bào)告，見附錄二 :房地產(chǎn)項(xiàng)目評估報(bào)告 (RFJ72010101)或房地產(chǎn)項(xiàng)目簡要評估報(bào)告 ,見附錄三：房地產(chǎn)項(xiàng)目簡要評估報(bào)告（ RFJ72010102）。 ： 人民銀行、銀監(jiān)會、南京審計(jì)分部等機(jī)構(gòu)對建行山東省分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)（包括房地產(chǎn)項(xiàng)目評估）實(shí)施的監(jiān)督與檢查。外部檢查屬于不定期檢查。外部檢查重點(diǎn)主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)項(xiàng)目評估）辦理是否符合人民銀行、銀監(jiān)會、建行總行的相關(guān)辦法和政策；業(yè)務(wù)操作是否合規(guī)；相應(yīng)的規(guī)章制度是否健全等。 ： 山東省分行有關(guān)部門（風(fēng)險(xiǎn)管理部、房地產(chǎn) 金融業(yè)務(wù)部）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)（包括房地產(chǎn)項(xiàng)目評估）開展情況實(shí)施不定期檢查，檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目評估業(yè)務(wù)總體狀況以及執(zhí)行情況，包括：（ 1） 房地產(chǎn)項(xiàng)目評估應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、科學(xué)的原則；（ 2）進(jìn)行評估的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否具備基本評估條件；（ 3） 房地產(chǎn)項(xiàng)目評估測算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、貸款償還期等指標(biāo)是否公正合理。 通過檢查了解山東分行房文件編號 IFJ720101 中國建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 8頁 共 53頁 地產(chǎn)項(xiàng)目評估業(yè)務(wù)開展情況、 加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目評估工作，防范和化解信貸風(fēng)險(xiǎn) 。 、相關(guān)文件和支持文件 1) 《中國建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)手冊》 2) 《關(guān)于印發(fā) 〈中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估暫行辦法〉的通知》（建總發(fā)[2022]150號） 3) 《 關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目簡要評估參考格式〉的通知》（建總函[2022]833號） 4) 《關(guān)于加強(qiáng)自營性房地產(chǎn)信貸營銷工作的指導(dǎo)意見》（建總發(fā) [2022]65 號） 1） IXD720102貸款項(xiàng)目評估作業(yè)指導(dǎo)書（ ） 附錄一：房地產(chǎn)項(xiàng)目評估要點(diǎn) 附錄二：房地產(chǎn)項(xiàng)目評估報(bào)告（ RFJ72010101） 附錄三：房地產(chǎn)項(xiàng)目簡要評估報(bào)告（ RFJ72010102） 附錄一：房地產(chǎn)項(xiàng)目評估 要點(diǎn) 一、 項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評估 借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評估要通過對借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人（如其母公司、主要投資人）的經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)狀況、信用情況的考察，對其資信狀況進(jìn)行綜合分析。 對借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人的資信評估，應(yīng)按照《中國建設(shè)銀行客戶評價(jià)暫行辦法》的要求，在對借款人、項(xiàng)目主要關(guān)系人進(jìn)行客戶評價(jià)的基礎(chǔ)上，從客戶評價(jià)報(bào)告中摘錄有關(guān)內(nèi)容，列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)情況、評信狀況等。 文件編號 IFJ720101 中國建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 9頁 共 53頁 對所評估的貸款項(xiàng)目，須針對項(xiàng)目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪制項(xiàng)目有關(guān)各方關(guān)系樹 形圖，并作文字說明。 二、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評估 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評估要對項(xiàng)目建設(shè)的基本情況、建設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)程、設(shè)計(jì)施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護(hù)條件等進(jìn)行綜合論證分析。 項(xiàng)目建設(shè)的基本情況評估。要調(diào)查項(xiàng)目的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源、計(jì)劃開工和竣工時(shí)間、開發(fā)期限以及項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等，并分析投資該項(xiàng)目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及建行信 貸投向政策等。 項(xiàng)目建設(shè)條件評估。要調(diào)查項(xiàng)目是否得到政府有關(guān)部門的立項(xiàng)批復(fù)，明確土地使用權(quán)獲取的方式、使用年限，核查房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)證件：包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等。審核企業(yè)自有資金是否達(dá)到項(xiàng)目總投資的 30%，考察項(xiàng)目的動遷安置計(jì)劃，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項(xiàng)目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件是否落實(shí)，是否享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策。如果是經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，還要審核項(xiàng)目是否列入國家建設(shè)計(jì)劃和信貸指導(dǎo)計(jì)劃。 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評估。要對申請貸款項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告及批復(fù)、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)及批復(fù)、取得《建設(shè)工程施工許可證》直至開工、竣工、銷售的進(jìn)展情況評估。對未開工項(xiàng)目要掌握其開、竣工時(shí)間及進(jìn)度安排；對已開工項(xiàng)目要說明工程建設(shè)的形象進(jìn)度、投資完成情況、各項(xiàng)資金到位情況，未到位資金及原因，項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間，取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》的要說明預(yù)（銷）售情況；對調(diào)整投資的項(xiàng)目要著重說明設(shè)計(jì)變更、概預(yù)算調(diào)整等文件的批復(fù)情況，調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和相應(yīng)的資金落實(shí)方案以及調(diào)整可能對施工進(jìn)度、成本、 銷售情況的影響。 項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評估。要調(diào)查項(xiàng)目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績。 文件編號 IFJ720101 中國建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 10頁 共 53頁 項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件評估：要調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項(xiàng)目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項(xiàng)目為環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告的批復(fù)情況及當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門對該項(xiàng)目的環(huán)保要求。 三、 項(xiàng)目市場情況評估 項(xiàng)目市場情況評估要求貸款調(diào)查評估人員通過對房地產(chǎn)投資環(huán)境、項(xiàng)目市場定位、房地產(chǎn)經(jīng)營方式的分析，通過市場調(diào)查與預(yù)測，對 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。 房地產(chǎn)投資環(huán)境評估 .要了解項(xiàng)目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然資源等方面的情況，調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險(xiǎn)條件、民風(fēng)民俗條件及社區(qū)服務(wù)條件等方面情況；預(yù)測國家及地方的經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響程度以及本項(xiàng)目對周邊環(huán)境的影響。 項(xiàng)目市場定位評估。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價(jià)項(xiàng)目的市場定位的準(zhǔn)確性；針對項(xiàng)目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點(diǎn)進(jìn)行分析，以判斷評估項(xiàng)目所具有的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體。 房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評估：要通過對開發(fā)項(xiàng)目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)營能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目采取出售 (包括預(yù)售 )、出租 (包括預(yù)租、短租或長租 )、自營（指出售、出租以外的經(jīng)營方式）等不同的經(jīng)營方式的市場情況。 房地產(chǎn)市場狀況評估 .應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行，具體內(nèi)容包括： （ 1）供求狀況分析 .要分析 項(xiàng)目所在地的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度，項(xiàng)目主要消費(fèi)或使用群體的收入水平、居住水平以及對同類項(xiàng)目的需求情況及變化趨勢；周邊地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價(jià)格、設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括已完成的項(xiàng)目、在建的項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競爭項(xiàng)目）的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。 （ 2）價(jià)格分析 .要對周邊地段同類房地產(chǎn)商品的售價(jià)、租金和租售情況進(jìn)行分析。 文件編號 IFJ720101 中國建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 11頁 共 53頁 （ 3）成本分析 .要分析同類房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。 （ 4）項(xiàng)目競爭能力分析 .要分析和評價(jià)項(xiàng)目 在地段、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度、營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項(xiàng)目的比較優(yōu)勢，綜合得出項(xiàng)目在市場上的競爭能力。 （ 5）項(xiàng)目銷售前景分析 .要調(diào)查項(xiàng)目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實(shí)情況，分析和評價(jià)其可行性，估算出項(xiàng)目未來各時(shí)段內(nèi)的租售進(jìn)度安排、租售面積及租售價(jià)格水平。 四、項(xiàng)目投資估算與融資方案評估 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資主要包括開發(fā)建設(shè)投資，出租、自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目還要包括經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括： 土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于該項(xiàng)目日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，是企業(yè)流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的差額分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的部分。 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用應(yīng)該包括為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用應(yīng)包括項(xiàng)目 前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)