【正文】 價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產(chǎn)泡沫，從 1991 年地價泡沫破滅到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰(zhàn)后日本的又一次 “ 戰(zhàn)敗 ” 。 重慶大學網(wǎng)絡教育學院畢業(yè)論文 5 當前我國房價有五大交易成本，具體包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各 類稅費和企業(yè)利潤。我國房價之所以被抬高，和后三大成本不斷飆升有關。通常情況下，前兩項成本價格變化不大，后三項成本才是真正影響房價的主要變量。加上一些企業(yè)的過度逐利，目前這三項成本占房屋交易價格的 80%以上，其中土地成本已占到房價的三成，各種稅費占到三到四成，企業(yè)利潤也遠遠超過了5%的世界平均比例。如果這三項成本繼續(xù)增加，無疑房價還會上漲。 地產(chǎn)的泡沫的征由房地產(chǎn)行業(yè)的幾個重要特性所決定的，同時房地產(chǎn)泡沫的判定也是根據(jù)相關經(jīng)濟增長 投資情況判定。 房地產(chǎn)泡沫的特征 房地產(chǎn)泡沫的主要特征有： ； ，振幅較大； ，沒有穩(wěn)定的周期和頻率； ，貨幣供應量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。 房地產(chǎn)泡沫的判定 房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動產(chǎn)品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定， 這相對比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。 房地產(chǎn)泡沫的判定并無定論，在任一特定的時點上準確判定房地產(chǎn)的泡沫程度實際上非常困難。一般可以從以下指標或狀況判斷： (1)整個經(jīng)濟是否過熱 ， 如果整個經(jīng)濟處于過熱的狀態(tài)，那么由于其內(nèi)在的相互關系，可以相信房地產(chǎn)業(yè)也會有一定的過熱的現(xiàn)象。 重慶大學網(wǎng)絡教育學院畢業(yè)論文 6 (2)投資增長率 ， 當房地產(chǎn)開發(fā)投資增長顯著高于經(jīng)濟增長率時，如相當于經(jīng)濟增長率的 2 倍時，就有產(chǎn)生泡沫的危險。 (3)商品房的空置情況 ， 一 般當空置率達到 10％時，就是房地產(chǎn)業(yè)過熱的預兆。 除這些常用的標準外，人們通常還依據(jù)住 房價 格是否持續(xù)上漲、商品房價格與居民收入的增長是否同步，土地開發(fā)增長率是否節(jié)節(jié)上升，房地產(chǎn)商的負債率是否普遍持續(xù)上升，房價的實際價格與理論價格的相對差距等來判定。 房地產(chǎn)泡沫大到一定程度后必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經(jīng)濟帶來災難性的后果。其影響的范圍因房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高而非常廣泛。因此各 國政府都把監(jiān)測和控制房地產(chǎn)泡沫作為它宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。 房地產(chǎn)，一個并不需要多少科技含量的產(chǎn)品，價格卻能逆市而上，狂漲無止呢？房產(chǎn) 在人們?nèi)粘Ｉ钪?是必須品，是生活安定的一種基本保障方式，只要稍有能力，哪怕再艱難也要置辦一處房產(chǎn)，開發(fā)商及投資商正是抓住這一點，敢于抬高價格壓榨購房者的最后一滴財富，房產(chǎn)的價格逐漸脫離價值的束縛，造成泡沫的產(chǎn)生；手機等是奢侈品，可有可無，要想順利以交易的形式，實現(xiàn)獲利，只能遵循基本的供求變化，半點強求不得，產(chǎn)品的價格始終在圍繞價值波動。 根據(jù)經(jīng)濟學原理 ,多數(shù)商品遵循供求定理 ,即在其他條件不變的情況下 ,某種商品的價格上升則需求量減少而供給量相應增加 ,反之 ,價格下降則需求量增加而供給量相應減少。在房地產(chǎn)市場上 ,出于追求住房使用價值的目的 ,人們對住房的真實需求與普通商品遵循相同的規(guī)律 ,即在收入、預期、個人偏好等其他諸多因素不變的情況下 ,房價上升則需求量會隨之下降 ,而房價下降則需求量會相應增加。 一般來說 ,經(jīng)濟增長率提高、居民現(xiàn)期或預期收入增加、人口向城市流動以及抵押貸款條件的放松都會引起城市房地產(chǎn)需求的增加 ,短期內(nèi) ,由于住房供難以隨需求的增 加而增加 ,因此 ,當需求 增加 時 ,交易量不會有明顯的增加而價格卻會有較大幅度的上升。但是 ,從長期來看 ,住房供給是富有彈性的 ,它可以隨著需求的增加而增加。在一個足夠長的時期內(nèi) ,如十年、二十年 ,如果房價持續(xù)上漲 ,投資于房地產(chǎn)的利潤增加 ,開發(fā)商就可以想辦法克服城市空間的限制 ,向市場提供更多的住重慶大學網(wǎng)絡教育學院畢業(yè)論文 7 宅。如 :可以將城市住宅區(qū)向郊外拓展 ,可以建造更多高層住宅 ,也可以增加住宅樓的密度。這樣 ,供給的增加無疑能夠抑制房價上漲 ,因此 ,從長期來看 ,房價不可能始終上漲。在這個過程中 ,雖然住房供給增加的速度可能小于住房需求增加的速度 ,房價仍 然有上漲的趨勢。但是 ,由于供給增加能夠改變?nèi)藗儗Ψ績r將會進一步上漲的預期 ,從而使投機性需求迅速減少 ,結(jié)果必然導致房價上漲失去動力 ,甚至引起房價下跌和房地產(chǎn)泡沫破裂。這就是房地產(chǎn)泡沫形成和破裂的內(nèi)在機制 。 房地產(chǎn)作為泡誅經(jīng)濟的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價值量大，這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。 土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎 土地的有限性和稀缺性是房 地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關。由于土地的有限性，從而使人們對房地產(chǎn)價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經(jīng)濟發(fā)展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許 多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對經(jīng)濟前景看好，再用房地產(chǎn)柞 抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價格狂漲。 投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 ， 對房地產(chǎn)出于投機目的的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。 當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這重慶大學網(wǎng)絡教育學院畢業(yè)論文 8 種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產(chǎn)生地價泡沫，進而可能導致整 個房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成 。 金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑 金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑 。 從經(jīng)濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由于價值量大的特點，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件 ,沒有銀行等金融機構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。