【正文】 住房保障問題研究的成果形式開看，研究成果主要呈現(xiàn)為學(xué)術(shù)論文的形式，對我國城鎮(zhèn)住房保障問題進(jìn)行深入研究形成學(xué)術(shù)專著的很少。 曹振良 （ 2021） 回顧了我國住房政策的改革歷程，分析了我國傳統(tǒng)住房政策的利弊，認(rèn)為住房供應(yīng)體系的建立應(yīng)考慮不同收入家庭的承受能力，對不同的收入家庭實施不同的住房供給政策，對于城市低收入者，由國家提供廉租房，給予一定的補貼和優(yōu)惠，而且廉租房應(yīng)只用于出租，不 宜出售 [4]。 在廉租住房方面， 盧有杰 （ 2021） 對比分析了我國廉租房保障方式與國外廉租房保障方式的差異，指出租賃房屋補貼和實物配租實施的先決條件不同， 第 3 頁 共 20 頁 兩者各有利弊，各地需要根據(jù)自身的實際情況慎重選擇保障方式 [5]。 在經(jīng)濟適用房方面，北京師范大學(xué)管理學(xué)院董藩教授 （ 2021） 在其主持編寫的《住房貨幣化補貼方案》中主張發(fā)揮市場機制的作用，取消實物形式的補貼，理由是貨幣化補貼比實物補貼效率更高、更公平，而經(jīng)濟適用房實質(zhì)上是一種變相的住房實物補貼方式，所以應(yīng)將其取消 [6]。 總的來說， 我國學(xué)者對住房保障的研究，是 隨著我國城市化，房地產(chǎn)的快速發(fā)展過程中，中低收入階層的住房矛盾凸顯而開始的。對于實施住房保障的必要性及經(jīng)濟適用房、廉租房政策從不同的角度作了深入的研究。但還有很多不盡人意的地方，必須加以完善。整體而言，我國學(xué)者對于住房保障，以及新經(jīng)濟形式下住房保障如何有效實施的研究還處于初級階段。 第 4 頁 共 20 頁 2 理論綜述 保障房 保障房的概念 保障性住房 是社會保障體系的重要組成部分 。 通常是指一個國家或地區(qū)政府和社會根據(jù)相關(guān)的國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，為滿足中低收入家庭的基本居住需要，限定了建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售 價格或者租金標(biāo)準(zhǔn)，起社會保障作用的住房，包括供應(yīng)、分配、補貼協(xié)調(diào)機制等要素 [7]。 保障房的分類 保障性住房發(fā)展至今，各地出現(xiàn)了多種多樣的保障性住房名稱，有廉租房、經(jīng)濟適用房、農(nóng)民工公寓、公共租賃房、棚戶區(qū)危舊改造房等。按照房屋落成產(chǎn)權(quán)歸屬，即是否出售房屋產(chǎn)權(quán)，保障性住房可劃分為可以按特定條件出售給特定居民并擁有部 分或者全部產(chǎn)權(quán)的保障性經(jīng)濟適用房和住房只租不售的保障性租賃住房 。 保障性經(jīng)濟適用房 保障性經(jīng)濟適用房是政府扶持的具有經(jīng)濟性和適應(yīng)性的社會保障住房，屬于保障性經(jīng)濟適用 房的基本類型主要包括平價房、限價房、改造安居房、解困房、農(nóng)民工公寓及改造安置房、共有產(chǎn)權(quán)房等。 （ 1） 平價房是以成本加上 3%管理費作為銷售價格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅 。 （ 2） 限價房是指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限定銷售價格的基礎(chǔ)上，以競地價、競房價的方式，招標(biāo)確定住宅項目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價位面向符合條件的居民銷售中低價位、中小套型普通商品住房 。 （ 3） 安居房是指實施國家 “安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房，是由黨和國家安排貸款和地方自籌資金而建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特 別是對 4平方米以下的特困戶通過的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 第 5 頁 共 20 頁 （ 4） 解困房是指對在實施安居工程之前或未實施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房，授給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶或無房戶 。 （ 5） 農(nóng)民公寓是目前比較提倡的一種解決農(nóng)民工住房問題的方式，主要是指利用閑置樓房資源，改造為農(nóng)民工集中居住的生活小區(qū) 。 （ 6） 安置房是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋 。 （ 7） 共有產(chǎn)權(quán)，從法律是講，就是指一家房地 產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分 。 保障性租賃住房 保障性租賃住房主要是以低收入和中低收入者為供應(yīng)對象，強調(diào)住宅產(chǎn)權(quán)歸國家政府，由政府出面主導(dǎo)建設(shè)和管理，在我國形態(tài)多樣目前主要有廉租房及經(jīng)濟租用房（亦有地方稱公有租賃房）兩種形式，后者的房屋租金和居住條件都高于廉租房 。 考慮廣州市現(xiàn)行市場中主要存在的保障性住房，本文認(rèn)定保障性住房僅選取市場中較為成熟的經(jīng)濟適用房和廉租房兩種樣態(tài)，其中經(jīng)濟適用房以中低收入者為供應(yīng)對象，包含普通經(jīng)濟適用房、危舊改造房、農(nóng)民工 公寓及改造安置房等可擁有產(chǎn)權(quán)的住房；廉租房主要面向?qū)Φ褪杖胝?，房源來自于新建廉租房、空樓盤、改造危房、老舊公房等，通過政府低租金租賃給低收入群體，是一種非產(chǎn)權(quán)的保障性住房 [8]。 住房弱勢群體 住房弱勢群體的概念 在學(xué)術(shù)界，一般把弱勢群體分為兩類：生理性和社會性弱勢群體。前者是因為年齡、疾病等原因造成的；而后者主要是下崗、失業(yè)、受到社會排斥等社會原因造成的。從我國弱勢群體的整體情況來看，社會性弱視群體是主體。住房弱勢群體是社會弱勢群體中特殊一類。它和社會性弱勢群體有高度聯(lián)系，但又不完全一致 。社會弱勢群體中相當(dāng)部分是住房弱勢群體，但住房弱勢群體并不一定是社會弱勢群體。 本文研究需要，文章中所提到的弱勢群體指的都是住房弱勢群體。主要包 第 6 頁 共 20 頁 括： （ 1） 依靠其自身能力不能改善其劣勢居住條件的城市低收入群體，包括城市低保戶和低收入人群； （ 2） 工業(yè)化、城市化進(jìn)程中，涌入城市的農(nóng)村流動人口，也就是農(nóng)民工； （ 3） 每年留在城市生活工作的高校畢業(yè)生。本文將以上三類統(tǒng)稱為“住房弱勢群體”。由此可概括出住房弱勢群體的概念：指生活在城市中，其居住水平處于社會平均水平以下，在未來的一定時間內(nèi)憑自身能力無法改變自身住房劣勢現(xiàn)狀 的弱勢群體 。 住房弱勢群體的特性 （ 1） 住房弱勢群體的現(xiàn)狀居住水平較低。社會保障部 (2021)統(tǒng)計：我國城市低收入家庭中有 12％ 人均住房建筑面積小于 8 平方米， 27％ 的家庭人均住房建筑面積在 8～ 10 平方米， 41％ 的家庭住房建筑面積低于平均水平；其中有 1 5％的家庭住房中無獨立廚房或與其它家庭合用， 約 30％ 家庭無獨立廁所或與其他家庭合用，約 13％ 的家庭沒有飲用自來水。 （ 2） 住房弱勢群體通過自身不能改善其居住條件。他們經(jīng)濟收入較低或低，住房支付能力不高，即使在未來，依靠自己也無法通過市場途徑改善 目前的居住狀況。 （ 3） 政府幫助是他們擺脫住房劣勢現(xiàn)狀的現(xiàn)實選擇。住房弱勢群體在政治、經(jīng)濟、社會生活中處于劣勢地位，需要國家、政府出臺住房保障政策，幫助他們擺脫居住困境。 弱勢群體住房保障 隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的確立和住房制度的改革，市場機制在居民住房中發(fā)揮基礎(chǔ)配置作用。但市場經(jīng)濟并不排斥政府干預(yù)，恰恰相反，政府實施社會保 是對 市場機制的有益補充。住房保障作為社會保障的重要組成部分，特別是針對低收入家庭的住房保障必不可少。政府履行住房保障職能，保障公民尤其是低收入群體居住的權(quán)利，是實現(xiàn)社會公平的基 本要求，是社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展的需要。住房保障也就是由國家通過立法對國民收入進(jìn)行分配和再分配，以保障居民尤其是低收入群體的基本住房權(quán)利而實施的一系列政策、措施的總和。住房保障有廣義與狹義之分；其中廣義的住房保障是針對全體居民的，狹義的住房保障則針對有特殊困難或中低收入家庭，即針對弱勢群體而實施的住房保障。 第 7 頁 共 20 頁 本文所探討的主要是狹義上的住房保障，即針對弱勢群體而實施的住房保障。由此可概括出弱勢群體住房保障概念：國家和社會通過立法對國民收入進(jìn)行分配和再分配來保障弱勢群體 (一般指低收入群體 )基本住房權(quán)利，而實施的一系 列政策、措施的總和。 第 8 頁 共 20 頁 3 廣州市保障房的現(xiàn)狀 及問題 分析 廣州市保障房的發(fā)展現(xiàn)狀 從 1985 年開始建設(shè)解困房到現(xiàn)在大力興建的經(jīng)濟適用房和廉租房，廣州市已經(jīng)走過了三十多年的保障房建設(shè)歷程，在解決住房弱勢群體的住房問題等方面，取得了顯著的成效。 據(jù)統(tǒng)計，廣州市城鎮(zhèn)人均居住面積從 1986 年的 平方米提高到了 2021 年的 平方米（廣州統(tǒng)計年鑒 2021），居民的居住條件得到了明顯改善。 廣州市經(jīng)濟適用房的發(fā)展現(xiàn)狀 廣州市根據(jù)國家保障性住房政策的指導(dǎo)制定了規(guī)劃方案，在 2021 年公 布《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃 (20212021)》，在規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)政府保障型住房 萬套、 建筑面積 463680 萬 平方米 ；其中，建設(shè)廉租住房 萬套、建筑面積 91108 萬 平方米 ，建設(shè)經(jīng)濟適用住房 萬套，建筑面積372572 萬 平方米 （表 31） 。從這兩份規(guī) 劃文件中可以看出，廉租房的建設(shè)面積有大幅度的增加 。 表 31 廣州市 20212021 保障房建設(shè)年度計劃表 年度 廉租房 經(jīng)濟適用房 合計 預(yù)計套數(shù)（萬套） 預(yù)計套數(shù)（萬套） 預(yù)計套數(shù)（萬套） 2021 ~ ~ 2021 ~ ~ ~ 2021 ~ ~ 2021 ~ ~ ~ 2021 ~ ~ ~ 合計 ~ ~ ~ 廣州市在 2021 年投入 45 億元進(jìn)行保障房建設(shè)，新增保障房用地 平方千米 ，并著力研究“夾心層”的住房問題。在《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2021～2021）》中 大大增加了保障性住房的建設(shè)力度，在規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)各類住房總建 第 9 頁 共 20 頁 筑面積 3461 萬～ 4061 萬 ，其中建設(shè)政府保障性住房 萬套、建筑面積 871萬 平方米 。其中，廉租住房 萬套、建筑面積 372 萬 平方米 ；經(jīng)濟適用住房、經(jīng)濟租賃住房 萬套，建筑面積 388 萬 平方米 ；政府限價房 萬套、建筑面積 111 萬 平方米 。比《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃 (2021～ 2021)》有大幅度的增長。 廣州市廉租房的發(fā)展現(xiàn)狀 廣州市自 1998 年推出廉租房政策以來，每年投入數(shù)千萬元建設(shè)廉租房。到2021 年，廣州共投資 20 多億 元 ，籌集了 3500 多套廉租住房，共推出了 7 期廉租住房項目，解決了 2041 戶人均居住面積 5 平方米以下、人均月收入 300 元以下的雙特困戶的住房問題。到 2021 年底為止，歷年累計解決了 7937 戶雙特困戶，其中安排入住廉租房 3175 戶，發(fā)放租賃住房補貼 2303 戶，租金核減 2459戶。 2021 年起，新的廉租住房政策將廉租住房保障范圍提高到人均居住面積 10平方米以下的最低收入家庭，廉租住房租賃補貼標(biāo)準(zhǔn)從每人每月 230 元提高到322 元，廉租住房實物安置的租金標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米 l 元 [9]。由于廉租住房需求量的增大，廣州市 政府相繼啟動 7 個用于解決低收入人口住房問題的新社區(qū)住宅的建設(shè)。白云區(qū)同德小區(qū)二期、海珠區(qū)、大塘小區(qū)二期和荔灣區(qū)中山八路黨恩新街、海珠區(qū)萬松園、毛紡廠危改地塊以及天河區(qū)泰安花園剩余地塊、金沙洲 E 區(qū) 7 個項目，總建筑面積 77 萬平方米，計劃建設(shè)住宅 8859 套，分別于2021 年、 2021 年底前建成并交付使用。 2021 年底，《廣州市城市廉租住房保障制度實施辦法 (試行 )》 出臺，政策大幅提高了廉租住房保障范圍，收入保障線從以往的年人均可支配收入 4680 元提高到 9600 元。廣州成為全國廉租住房保障范圍最廣和標(biāo)準(zhǔn)最高的城市之 一。2021 年底，廣州廉租住房新社區(qū)建成正式投入使用，金沙州、同德、大塘新社區(qū)用來提供 3148 戶雙特困戶住房問題，月租金 1 元 /平方米。廣州通過住房補貼 1048 戶，租金核減 425 戶，退騰公房 626 戶，加上 396 戶脫貧或放棄申請，到 2021 年底，已經(jīng)全部解決了登記在冊的 6213 戶 全市最低收入家庭的住房保障問題 [10]。 第 10 頁 共 20 頁 廣州市住房弱勢群體申請保障性住房的條件 廣州市住房弱勢群體申請購買經(jīng)濟適用房的條件 根據(jù)《廣州市經(jīng)濟適用住房制度實施辦法（試行）》（穗府 〔 2021〕 48 號）有關(guān)規(guī)定，申請購買 經(jīng)濟適用住房的家庭應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件： （ 1）申請人及共同申請的家庭成員具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居?。? （ 2）家庭年人均可支配收入、家庭資產(chǎn)凈值符合市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)（表32）； （ 3） 無自有產(chǎn)權(quán)住房，或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均居住面積低于 10 平方米； （ 4） 未享受過以下購房優(yōu)惠政策： ① 按房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房；② 購買解困房、安居房、經(jīng)濟適用住房； ③ 參加本單位內(nèi)部集資建房； ④ 落實僑房政策專用房 ； ⑤ 拆遷安置新社區(qū)住房； ⑥ 政