【正文】 用原則，本院對此不予支持。在華夏公司和楓丹公司沒有申請辦理訟爭地塊土地使用權(quán)過戶的情況下，訟爭地塊是否具備轉(zhuǎn)讓條件及能否過戶 等，屬于合同履行問題，與合同效力無關(guān)。? （三）對《物權(quán)法》第 15 條的理解 《物權(quán)法》于 2020 年 3 月 16 日公布，自 2020 年 10 月 1 日起施行。該法第巧條涉及本文所討論的問題，該條規(guī)定如下：?當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。? 最高人民法院物權(quán)法研究小組編著的《 中華人民共和國物權(quán)法 條文理解和適用》中對該條的相關(guān)見解如下：?本條是關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī) 定?！渌詡鶛?quán)關(guān)系變動作為原因的不動產(chǎn)物權(quán)變動，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，同樣也存在原因與結(jié)果之間的區(qū)分?！摚ㄍ恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓）合同即原因行為是否生效，不取決于土地使用權(quán)是否登記過戶到受讓方名下這一結(jié)果，也不取決于準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的土地是否達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，而取決于雙方當(dāng)事人簽訂的合同這一原因行為本身是否有效。因此，如果沒有辦理土地使用權(quán)過戶登記，或者準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的土地沒有達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同這一原因行為本身的效力?！覈F(xiàn)行法律關(guān) 于物權(quán)變動采取債權(quán)形式主義模式所謂債權(quán)形式主義，又稱意思主義與登記或交付之結(jié)合，即物權(quán)因法律行為發(fā)生變動時(shí)，當(dāng)事人之間除有債權(quán)合同外，尚需履行登記或者交付的法定形式?！瓊鶛?quán)合同的效力是獨(dú)立存在的，只要符合民法通則第五十五條規(guī)定的條件，債權(quán)合同就生效?！ㄖ競鶛?quán)合同）不受物權(quán)能否變動，物權(quán)是否變動的影響。即使物權(quán)不能變動，債權(quán)合同依然有效?！猿鲎屚恋氐霓D(zhuǎn)讓為例，依據(jù)轉(zhuǎn)讓合同的約定，轉(zhuǎn)讓方的主要義務(wù)就是將出讓土地變更登記到受讓方名下，受讓方的主要義務(wù)就是支付價(jià)款依據(jù)誠實(shí)信用原則，在受讓方按照合同約定履 行支付價(jià)款的義務(wù)的前提下，轉(zhuǎn)讓方就負(fù)有將出讓土地登記到受讓方名下的義務(wù)，包括使轉(zhuǎn)讓的出讓土地達(dá)到《市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的條件。……《城市房地產(chǎn)管理法》第三＋八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，應(yīng)當(dāng)理解為房地產(chǎn)變動的結(jié)果條件，而不是原因條件。不符合該條件的，房地產(chǎn)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記，但轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響，轉(zhuǎn)讓合同依然有效。 （四）《合同法解釋二》第 14 條起草者的意見 《合同法解釋二》于 2020 年 4 月 24 日公布，自 2020 年 5 月 13 日起施行。該解釋的第 14 條規(guī)定：?合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘ 強(qiáng)制性規(guī)定’是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。?該條規(guī)定與本文所討論的問題密切相關(guān)。 按照《合同法解釋二》起草者的意見，判定一條強(qiáng)制性規(guī)定系效力性強(qiáng)制性規(guī)定，需滿足如下標(biāo)準(zhǔn)之一：該強(qiáng)制性規(guī)定明確了違反則無效；或認(rèn)定違反該強(qiáng)制性規(guī)定的合同有效將損害國家利益和社會公共利益。該條規(guī)定與前述超凡公司案與花園公司案中的裁判思路一致，即將《合同法》第 52 條中的強(qiáng)制性規(guī)定作限縮解釋。 （五）司法實(shí)踐對《房地產(chǎn)法》第 39 條第１款第 2 項(xiàng)新的主流見解之綜合 綜合上述材料，可以看出司法實(shí)踐自 2020 年超凡公司案以來關(guān) 于《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)的新的主流見解，即認(rèn)為國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不因違反《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第２項(xiàng)而無效。 為達(dá)到上述這一結(jié)論，必須避免《合同法》第 52 條第 5 項(xiàng)的適用。為避免該條文的適用，上述判決與論述從兩方面著手： 開來，認(rèn)為轉(zhuǎn)讓合同是物權(quán)變動的原因，過戶登記是物權(quán)變動的結(jié)果；且認(rèn)定《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)規(guī)范的對象是過戶登記，而非土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，因此轉(zhuǎn)讓合同不因簽訂時(shí)未滿足《房地產(chǎn)法》第 39 條 第 1 款第２項(xiàng)的要求而導(dǎo)致無效。 《合同法》第 52 條第 5 項(xiàng)中的?強(qiáng)制性規(guī)定?限縮解釋為?效力性強(qiáng)制性規(guī)定?，而《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，而是管理性強(qiáng)制性規(guī)定，因此土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不因違反該項(xiàng)規(guī)定而無效，此種見解也與嗣后出臺的《合同法解釋二》不謀而合。 除了以上兩點(diǎn)之外，相關(guān)判決也從誠實(shí)信用的角度來論證這個(gè)問題，即不能讓違約方獲益，也不能讓負(fù)有履行合同義務(wù)的人掌握合同是否有效的決定權(quán)，因?yàn)榈睫k理過戶手續(xù)時(shí)是否能滿足《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)是由轉(zhuǎn)讓 方?jīng)Q定的。但此點(diǎn)論證的前提必須建立在轉(zhuǎn)讓合同有效的基礎(chǔ)上，因?yàn)榫蜔o效合同的履行談?wù)\實(shí)守信意義不大。 （六）上述主流見解的邏輯與法理的再探討 從 2020 年以來，通過一系列判決，司法實(shí)踐就土地轉(zhuǎn)讓合同不因違反《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)而無效確立了一整套觀點(diǎn)，但此套觀點(diǎn)在邏輯和法理上存有再探討的余地。具體如下： 《合同法》第 52 條第 5 項(xiàng)適用的兩種思路存在內(nèi)在沖突。 主流見解的第一種思路是將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為債權(quán)合同與土地使用權(quán)的過戶登記分離開來，認(rèn)為《房地產(chǎn)法》 第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)規(guī)范的對象是過戶登記，而非土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；第二種思路則將《合同法》第 52條第 5 項(xiàng)中的?強(qiáng)制性規(guī)定?限縮解釋為?效力性強(qiáng)制性規(guī)定?，同時(shí)認(rèn)定《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。 上述兩種裁判思路嚴(yán)格來講是不能并存的。因?yàn)榧热粚⑦^戶登記與轉(zhuǎn)讓合同區(qū)分開來，那么就是過戶登記而非轉(zhuǎn)讓合同可能違反《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)的強(qiáng)制性規(guī)定，這種情況下再討論《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第２項(xiàng)就對轉(zhuǎn)讓合同效力的影響而言屬于效力性還是管理性的強(qiáng)制性規(guī)定已無必要。 2.《房地產(chǎn)法》第 38, 39 條并非只規(guī)范過戶登記而不規(guī)范轉(zhuǎn)讓合同。 《物權(quán)法》第 15 條規(guī)定：?當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。?該條規(guī)定的本意只是在談物權(quán)登記是否影響轉(zhuǎn)讓合同的債權(quán)效力，即商品房買賣或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等物權(quán)變動的合同，合同自成立時(shí)即生效，而不是辦理物權(quán)登記時(shí)生效，一方不辦理登記，另一方可依據(jù)生效合同要求強(qiáng)制履行，此條的規(guī)定并未涉及轉(zhuǎn)讓合同違反其他法律規(guī)定是否有效的問題 。從物權(quán)法的該條規(guī)定推導(dǎo)不出土地轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)違反《房地產(chǎn)法》第 38, 39 條的規(guī)定，該合同依然有效。最高人民法院物權(quán)法研究小組編著的《 中華人民共和國物權(quán)法 條文理解和適用》對第 15 條的見解或有擴(kuò)大解釋之嫌。 《房地產(chǎn)法》第四章?房地產(chǎn)交易?第二節(jié)?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?的首條為該法第