商業(yè)店鋪設(shè)計(jì)規(guī)范-文庫(kù)吧
2025-07-31 11:55 本頁(yè)面
【正文】 例分第一商圈（半徑 2公里），第二商圈（半徑 4 公里），第三商圈（半徑 8公里），邊緣商 圈（基本已抵達(dá)市郊），輻射商圈（依地市不同，市場(chǎng)差距而定）。而商圈屬性（俗稱(chēng)地段）其構(gòu)成因素如下： 以住戶與戶數(shù)人口設(shè)定，越密越好。 以年齡層劃分，依次為壯年（含兒童）、中年、青少年、老年。 以職業(yè)劃分，依次為行政區(qū)的機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)階層，商業(yè)區(qū)白領(lǐng)工薪階層，住宅取的住戶人口階層（臺(tái)灣反之）。 以住宅檔次價(jià)位劃分。 以交通情況劃分其人流、車(chē)流（含捷運(yùn)系統(tǒng)）、周邊停車(chē)位及交通順暢等考量。 以街道規(guī)劃分街道規(guī)整，馬路寬狹（太寬反而不好），單行道、人行道、地下道、分隔島及天橋（很忌諱天橋入店）等影 響。 店鋪周邊環(huán)境分廣場(chǎng)設(shè)置、綠化景觀、臨街房屋等影響。 （三）依存關(guān)系：店鋪位置與所處商圈之間的關(guān)系，有如下情況： 以店鋪緊密度而言，是集市與分流或錯(cuò)位與競(jìng)爭(zhēng)（上海徐家匯商圈及臺(tái)灣依蝶女士百貨為例） 以商業(yè)街與步行街而言，是購(gòu)物瀏覽或大眾休憩（以健康路服飾一條街及德化步行街為例） 以區(qū)快（或整條街）行業(yè)別而言，是合理；是鶴立雞群或相輔相成（以鄭州歐凱龍家具專(zhuān)賣(mài) 2個(gè)門(mén)店為例） 以進(jìn)入時(shí)機(jī)而言，是開(kāi)發(fā)期或成熟期或飽和競(jìng)爭(zhēng)期（以北京華聯(lián)為例） 以店鋪規(guī)模大小而定，是自成商圈或單打獨(dú)斗（ 以豫港世紀(jì)廣場(chǎng)為例） 以店鋪業(yè)態(tài)別而言，是必需消費(fèi)或?qū)３滔M(fèi)或購(gòu)物消費(fèi)（以上海世紀(jì)聯(lián)華為例） 以歷史的市場(chǎng)檔次而言，是因地適應(yīng)或引導(dǎo)消費(fèi)（以西郊中原商貿(mào)城為例） 以經(jīng)營(yíng)定位而言，是業(yè)態(tài)不清或定位不明（以匯龍城為例） （四）總結(jié)：從以上情況分析，店鋪的經(jīng)營(yíng)成功率按經(jīng)驗(yàn)值，仍取決于 ① 進(jìn)入時(shí)機(jī)、 ② 商圈地段、 ③ 店鋪規(guī)模、 ④ 業(yè)態(tài)屬性、 ⑤ 經(jīng)營(yíng)定位等將占 60%— 70%的成功因素，除已具有連鎖規(guī)模的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，而其成敗率卻很低，頂多占 10%— 20%。切記勿“唯業(yè)”固執(zhí)！（以亞細(xì)亞商場(chǎng)為例） 二、店鋪功能規(guī)劃 （軟硬體）將對(duì)經(jīng)營(yíng)的結(jié)果起到關(guān)鍵作用。 （一）、商業(yè)營(yíng)建工程規(guī)劃的基本概念（從成本、效率、展現(xiàn)考量） 甲工程即硬體工程： 土建工事 設(shè)備系統(tǒng)工事 水電系統(tǒng)工事 空調(diào)系統(tǒng)工事 消防系統(tǒng)工事 管路布線工事（含不斷電系統(tǒng)） 外觀景觀工事 乙工程即店鋪風(fēng)格整體設(shè)計(jì)（甚至含外觀景觀）： 店鋪局部重點(diǎn)裝飾（設(shè)計(jì)師喜歡刻意追求） 天地壁柱墻及插座（天花板含基本照明） 公共設(shè)施：如挑空區(qū)、扶梯與直梯周邊、廁所、休息電話區(qū)等 POS 系統(tǒng)（含收 銀臺(tái)位置與制作） 總機(jī)播音系統(tǒng) sign 系統(tǒng)：店招、立招、樓介、告示牌、指引牌、吊架牌等 丙工程即店柜裝潢與貨架道具制作（或冷庫(kù)、臥柜、立柜等） 附注：甲乙丙不宜混為一談，從設(shè)計(jì)面、施工期、工程隊(duì)、發(fā)包價(jià)的角度應(yīng)劃分清楚并同步實(shí)施。 （二） 商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)有的認(rèn)識(shí) 一般商場(chǎng)面積按行業(yè)原則劃分如下： 建筑面積即賣(mài)場(chǎng)外含輔房設(shè)施，如機(jī)電房、空調(diào)房、扶梯房、樓梯區(qū)、廁所、倉(cāng)庫(kù)、辦公室或設(shè)備附樓及入口內(nèi)面大門(mén)處等面積。 營(yíng)業(yè)面積即賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的動(dòng)線、倉(cāng)庫(kù)等面積（即管制門(mén)以內(nèi)） 實(shí)效面積即店柜面 積（含柜內(nèi)倉(cāng)庫(kù)） 動(dòng)線是指商場(chǎng)的流動(dòng)路線，如同人體的動(dòng)脈，分主、次、輔三種規(guī)格，有其 規(guī)劃原則除業(yè)態(tài)有關(guān)外與店鋪的風(fēng)格定位及店柜級(jí)別等有關(guān)，極具專(zhuān)業(yè)技巧（略） 有關(guān)經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)有統(tǒng)一的核算標(biāo)準(zhǔn)，并不是一個(gè)行業(yè)的共同語(yǔ)言，依規(guī)劃經(jīng) 驗(yàn)。實(shí)效面積約為營(yíng)業(yè)面積的 72%75%，營(yíng)業(yè)面積約為建筑面積的 2%75%，也就是店柜面積約占總營(yíng)建面積的 52%55%，在此
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