市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(ppt93)--房產(chǎn)投資意向市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-市場(chǎng)調(diào)研-文庫(kù)吧
2025-07-13 21:09 本頁(yè)面
【正文】 調(diào)研設(shè)計(jì)方案要求 。 ? 在有效回收的 855份問卷中，各類型樣本的分布是： ? （ 1）性別構(gòu)成中男性 410人，占 47． 95％；女性 455人，占 ％，兩者大致平衡。女性略多，是因?yàn)樵诩以L填答問卷時(shí)，家庭主婦們對(duì)此調(diào)查具有更多的關(guān)注和更積極的參與性。 （ 2）年齡構(gòu)成 （ 3）文化水平 （ 4）婚姻狀況 （ 5）職業(yè)構(gòu)成 （ 6）地區(qū)分布 （ 7）經(jīng)濟(jì)收入 （ 8）常住人口狀況 以上各項(xiàng)人口樣本分布基本符合了南京市區(qū)人口總體狀況和本項(xiàng)調(diào)查的特定要求。從年齡結(jié)構(gòu)上看，中年人是房產(chǎn)消費(fèi)的主體，本次調(diào)查中， 36～ 55歲人群占被調(diào)查人數(shù)的近 2／3，符合了本調(diào)查的需要； 56歲以上的占 11． 46%，也正吻合了南京市區(qū)人口趨向老年化（ 10%以上）的特征。 ? 在文化構(gòu)成中，本調(diào)查群體中高中及大專學(xué)歷者比例達(dá)63%以上，顯示了城市居民的較高文化特性，職業(yè)結(jié)構(gòu)較為齊全，排種有代表性的職業(yè)群體都有相應(yīng)的數(shù)量，基本上覆蓋了當(dāng)前城市中的主要?jiǎng)趧?dòng)人群。地區(qū)分布中，根據(jù)房產(chǎn)公司位處南郊的具體原因，我們有計(jì)劃地對(duì)城南的秦淮、白下、建鄴等區(qū)增加了抽樣配額，并且專門調(diào)查了近100戶非主城區(qū)的雨花臺(tái)區(qū)居民，從而有助于對(duì)江寧開發(fā)區(qū)房產(chǎn)業(yè)的關(guān)注和市場(chǎng)分析。從經(jīng)濟(jì)狀況而言，本次被調(diào)查者中 75%以上人上年度總收入在回． 5萬(wàn)元以下，不到15%的人年收入為 ～ 3萬(wàn)元，收入在 3萬(wàn)元以上者不足5%，這和上年南京市區(qū)全部職工人均收入實(shí)態(tài)（ 9326元）相當(dāng)吻合，因而能真實(shí)反映當(dāng)前本地區(qū)房產(chǎn)消費(fèi)的市場(chǎng)實(shí)況。經(jīng)過(guò)對(duì)問卷回收分析和樣本結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)，本次抽樣誤差小于 6%；通過(guò)對(duì)問卷內(nèi)容的折半系數(shù)驗(yàn)算和卡方檢驗(yàn)，調(diào)查數(shù)據(jù)的置信度達(dá) 95%以上。 第二部分 南京市民住房狀況與改善意愿調(diào)查 ? 1 市民住房現(xiàn)狀 ? 了解南京市民住房現(xiàn)狀是房地產(chǎn)投資開發(fā)的基礎(chǔ)，進(jìn)一步識(shí)別當(dāng)前消費(fèi)者的住房購(gòu)置意愿以及購(gòu)買原因、購(gòu)買取向是本次調(diào)查的重要目標(biāo)。應(yīng)該肯定南京市通過(guò)近 7年的積極努力，市民住房狀況已發(fā)生了較大的改觀。從 80年代前期的人均 9m2，這是一個(gè)歷史的飛躍，但和城市現(xiàn)代化的發(fā)展目標(biāo)相比，仍有較大的差距。本次調(diào)查也顯示，南京市民中一家常住人口規(guī)模大多數(shù)（ 75%以上）是 3到 4人，而一半以上（ %）家庭現(xiàn)在的住房建筑面積還在 50m2以下；住房面積達(dá) 70m2以上的家庭尚不足15%。詳見圖 1。 ? 交叉分析還顯示，在 471名填答者中，住房在50m2以下者，家中常住人口是 1人的僅占%，常住人口是 2人的占 %，常住人口是 3～ 4人的高達(dá) %，常住人口 5人以上的占 %，也就是說(shuō)家中住房小于 50m、的人群中，家庭常住人口 3人以上的達(dá)到 83%以上，這群人的擴(kuò)大住房面積的消費(fèi)心理將是十分強(qiáng)烈的。 2 近期購(gòu)房愿望與目的 調(diào)查中，我們對(duì)不同類型的居民在近年內(nèi)的購(gòu)房可能性進(jìn)行了專門了解，發(fā)現(xiàn)不同群體的購(gòu)買潛力有著明顯的差別（見表 8）。 ? 從地區(qū)分布來(lái)看 ， 鼓樓 、 建鄴 、 雨花臺(tái)以及下關(guān)等區(qū)居民表示正準(zhǔn)備購(gòu)房的人數(shù)均超過(guò)了 %的平均數(shù)；再加上有可能買房者的比例 ， 雨花臺(tái)區(qū)的回答者比例最高 ， 接近 37%， 將成為最靠近江寧開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)業(yè)潛在的消費(fèi)群體 。 ? 數(shù)據(jù)顯示，人們的經(jīng)濟(jì)狀況與購(gòu)買潛力呈現(xiàn)明顯的相關(guān)關(guān)系，年總收入越高者回答正準(zhǔn)備買或有可能買的比值越大；而年總收入越低者回答不大可能買或不買的人越多；因而年收入 3～ 5萬(wàn)元以上人群中表示正準(zhǔn)備買或有可能在 1年內(nèi)買房的比例高達(dá)55%～ 60%，而年收入在 大可能或不買的也已達(dá)到 56%之多。 ? 總體上看 ， 表示即將買房者比例為 25%略多 ， 有待考慮者為19%左右 ， 回答不買或不大可能買的超過(guò)了 50%， 那么 ，市民難以改善住房現(xiàn)狀的原因主要有哪些呢 ？ （ 見圖 2） 。 ? 看來(lái) ， 除了約 30%的市民是因?yàn)橐延凶》炕蛞奄?gòu)買了房的原因不再買房之外 ， 更多的消費(fèi)者 （ %） 還是因?yàn)槟壳啊?房?jī)r(jià)高 ” 而望而卻步；其中少部分人持著對(duì)單位會(huì)分 （ 或售 ） 房的依賴心理而不想買房 ， 也有近 5%的市民對(duì)商品房的質(zhì)量表示擔(dān)心 。 下面分析已購(gòu)房或?qū)⒁?gòu)房者的消費(fèi)目的是什么（見圖 3）？ ? 本題有 %的未答者。回答者中，絕大多數(shù)人也是以自己住或買給家人住為主，而出于其他考慮如出租、做生意或保值的原因則很少，均在 %～ 3%以內(nèi)，體現(xiàn)出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的房產(chǎn)投資仍處在實(shí)用型消費(fèi)階段。 第三部分 城市居民購(gòu)房的消費(fèi)預(yù)期分析 ? 1 購(gòu)房地點(diǎn)的消費(fèi)選擇 ? 在對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房意愿調(diào)查中 ， 我們首先詢問了市民對(duì)新房所處地理位置的理想選擇 ， 結(jié)果證明仍有大部分市民不愿意 “ 出城 ” 而希望在市區(qū)一 、 二 、 三類地區(qū)購(gòu)房 ，其次的選擇便是城南 （ %） 和城東 %；愿意住到城西的人最少 ， 僅 %， 參見表 9。 ? 我們將現(xiàn)工作地點(diǎn)所在區(qū)域的人群與回答希望購(gòu)房所在區(qū)位的人群進(jìn)行交叉分類分析，發(fā)現(xiàn)人們的購(gòu)房地點(diǎn)選擇與他現(xiàn)在所處的工作地點(diǎn)高度相關(guān)，除了大部分人都要求在主城區(qū)之內(nèi)，選擇愿在城東購(gòu)房的比例最高者（近 20%）是地處城東的玄武區(qū)人；愿在城西購(gòu)房的也以地處西南的建郎區(qū)人最多（ %）；愿在城北的當(dāng)然是以下關(guān)區(qū)人數(shù)最眾（ 34%以上）； ? 相對(duì)而言，城南的吸引力較大，對(duì)秦淮區(qū)和雨花區(qū)的居民吸引力達(dá)到 26%一 30%，同時(shí)白下區(qū)和非南京城區(qū)居民也都有 12%以上的人住在城南。另外，調(diào)查中顯示，郊區(qū)逐漸為高文化水平的市民所重視，大專學(xué)歷以下者愿往往郊區(qū)的都未超過(guò) %，而大學(xué)和研究生群體則分別有 11%和22%的人愿意享受郊區(qū)的寧?kù)o寬適。看來(lái)天創(chuàng)公司的市場(chǎng)潛在對(duì)象，應(yīng)是重點(diǎn)爭(zhēng)取在城南各區(qū)工作的以及文化素質(zhì)較高的消費(fèi)人群。 2 新住宅套型與結(jié)構(gòu)的選擇 盡管人們生活水平比以往有了較大改善，對(duì)住房類型的選擇也已逐步趨向多元化和小康化，但本次調(diào)查還是真實(shí)地再現(xiàn)了南京市民目前購(gòu)房心態(tài)中的實(shí)惠、實(shí)際取向。詳見表 10。 ? 盡管人們生活水平比以往有了較大改善 ， 對(duì)住房類型的選擇也已逐步趨向多元化和小康化 ， 但本次調(diào)查還是真實(shí)地再現(xiàn)了南京市民目前購(gòu)房心態(tài)中的實(shí)惠 、 實(shí)際取向 。詳見表 10。 ? 總體上說(shuō)，普通市民百姓的回答是真實(shí)純樸的，他們沒有好高騖遠(yuǎn)追求豪華， %的人選擇了普通商品房；選擇復(fù)式、錯(cuò)層式住宅的人最少（ %），選擇花園別墅略多，為 %。經(jīng)過(guò)交叉分層分析，顯然不同職業(yè)和收入群體因購(gòu)房能力木同而呈現(xiàn)出較大的差別，一些低收入者如城鎮(zhèn)職工、農(nóng)民、農(nóng)民工和離退休者，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和普通商品房比例都超過(guò)了 80%；而一些企業(yè)經(jīng)理科企白領(lǐng)階層都有 35%以上的人選擇了花園別墅；躍層式住宅的青睞者也以外企白領(lǐng)、企業(yè)經(jīng)理、機(jī)關(guān)干部和個(gè)體私營(yíng)者為多，其選中比例在 12%～18%之間。 ? 經(jīng)濟(jì)條件和套型的選購(gòu)呈顯性相關(guān)， R值高達(dá) 以上，表現(xiàn)在年收入 ，有 76%以上的市民選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用型； ～ 3萬(wàn)元年收入者中持這種取向者比重降到 60%以下，而有近20%的人傾向購(gòu)置別墅； 3～ 5萬(wàn)元的年收入者中，有 33%的人傾向經(jīng)濟(jì)實(shí)用型，而卻有 44%以上的人選擇了躍層或別墅；年收入 5萬(wàn)元以上者無(wú) 1人欲購(gòu)廉價(jià)住房，而選擇躍層和花園別墅的高達(dá) 90%。 與此相應(yīng)的便是對(duì)理想住房結(jié)構(gòu)的認(rèn)同，除了經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)選擇心態(tài)有明顯制約外，男女性別之間也有一定的差別，見表 11。 ? 由此可見，南京市民目前的理想住房結(jié)構(gòu)仍是處在小康初期形態(tài)，以三室一廳的近期可行目標(biāo)為大眾化選擇，即使是 3～ 5萬(wàn)元及以上的高收入者也有 30%的人選擇此項(xiàng)；另有 25%略多的人選擇了二室一廳，這其實(shí)已談不上是“理想”，仍是現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力的真實(shí)反映，特別是眾多的年收入在 ，答此項(xiàng)者有 180人之多。選擇三室二廳者中，以年收入在 3～ 5萬(wàn)元收入群體比例最高，超過(guò)了 41%；而收入在 5萬(wàn)元以上者中， 40%的人是選擇四室一廳。男性市民在選擇二室一廳和三室一廳的項(xiàng)目中人數(shù)比都超過(guò)女性 3一 4個(gè)百分點(diǎn)；而女性選擇三室兩廳的比例卻高于男性約 9個(gè)百分點(diǎn)，表明家庭主婦比男性更渴望在自己的小家庭中有更多的自由活動(dòng)空間。 應(yīng)該承認(rèn)，南京市民對(duì)于現(xiàn)代住宅的套型結(jié)構(gòu)了解還是不多，在回答是否知道“躍層式”和“復(fù)式錯(cuò)層”住宅的區(qū)別時(shí)，回答完全
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