外資投資中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告(doc12)-地產(chǎn)綜合-文庫(kù)吧
2025-07-10 18:42 本頁(yè)面
【正文】 買(mǎi)者。 此外， 2020 年在全國(guó) 7 省市的抽樣調(diào)查顯示，非居民超過(guò) 5 萬(wàn)美元的結(jié)匯絕大部分用于購(gòu)買(mǎi)商品房。最為典型的案例是：廣州一非居民個(gè)人一次匯入 700 萬(wàn)美元，全部結(jié)匯都用于購(gòu)房。 小結(jié)： 我們的估 測(cè)是：考慮到 2020 年個(gè)人結(jié)匯高達(dá) 419 億美元，保守估算，其中通過(guò)非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入房產(chǎn)的規(guī)模大約為 100 億美元，這些錢(qián)主要集中在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。 渠道二是通過(guò)直接投資方式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)。 根據(jù)《外商投資企業(yè)法》的相關(guān)規(guī)定，中國(guó)政府除了對(duì)成片開(kāi)發(fā)的土地、高檔樓堂館所的建設(shè)用地進(jìn)行限制之外，鼓勵(lì)外資從事普通住宅開(kāi)發(fā)。 而僅有的限制性法規(guī)是國(guó)家外匯管理局 2020 年 11 號(hào)文，其中規(guī)定 “未經(jīng)核準(zhǔn)，境內(nèi)居民不得以擁有的境內(nèi)資產(chǎn)或股權(quán)為交易對(duì)價(jià)取得境外企業(yè)的股權(quán)或其它財(cái)產(chǎn)權(quán)利 ”。該法規(guī)主要限制了境 內(nèi)企業(yè)通過(guò)換股等方式向境外非法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)?？傮w而言，通過(guò)外商直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)并無(wú)實(shí)質(zhì)性法規(guī)的限制。 外國(guó)直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)的方式，又可細(xì)分為兩類(lèi)，第一類(lèi)是外資直接在華設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，例如新加坡凱德置地（ Capital Land），在過(guò)去兩年中，該公司整合了在上海和在北京的業(yè)務(wù)，直接介入中國(guó)房地 中國(guó)最大的管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 11 頁(yè) 產(chǎn)行業(yè)；第二類(lèi)是外資通過(guò)收購(gòu)境內(nèi)著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股份的方式，介入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前投資額通常較小，比如說(shuō)，美林集團(tuán) 2020 年2 月注資 3000 萬(wàn)美元入股北京銀泰置業(yè)就算是較大金額了。 初步的統(tǒng)計(jì)結(jié) 果是， 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新設(shè)外商投資企業(yè) 1767 家，合同外資金額 億美元，實(shí)際使用外資金額 億美元。這意味著，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)連續(xù) 3 年成為僅次于通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造行業(yè)的第二大外商投資行業(yè)。 就外國(guó)直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)的規(guī)模估測(cè)，各方意見(jiàn)不一，例如摩根斯坦利的研究估測(cè)，在上海和寧波兩地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資中，從 2020 年下半年以來(lái)，外資占比約為 14％，并預(yù)期在未來(lái) 2~3 年內(nèi)，針對(duì)上海房地產(chǎn)的外資私募基金每年可達(dá) 30 億美元。 而我們認(rèn)為，通過(guò)外國(guó)直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的外資， 至少比商務(wù)部按行業(yè)分類(lèi)所顯示的規(guī)模要大，不過(guò)，由于一些投資銀行的估測(cè)摻入了不屬于外國(guó)直接投資統(tǒng)計(jì)口徑的外資，導(dǎo)致他們的估測(cè)結(jié)果偏高。 小結(jié)： 在我們的研究中，經(jīng)過(guò)抽樣調(diào)查后得出的結(jié)論是， 2020 年通過(guò)外國(guó)直接投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)的外資規(guī)模大約為 60 億美元，這些錢(qián)當(dāng)然主要集中在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。 渠道三是通過(guò)外債等 FDI 以外的方式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的外資。 迄今為止，國(guó)內(nèi)法律法規(guī)對(duì)中資企業(yè)收購(gòu)境外的殼公司 ——進(jìn)而轉(zhuǎn)身投資境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作方式并沒(méi)有實(shí)質(zhì)限制，這種情況導(dǎo)致中資企業(yè)自我收購(gòu)、舉 借外債融資的情況明顯上升。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 11 頁(yè) 需要關(guān)注的是，在融資監(jiān)管方面，相比于中資企業(yè)，現(xiàn)行政策對(duì)外資企業(yè)舉借外債的管理較為寬松：外資企業(yè)可以在獲批的投資額與注冊(cè)額之間的差額之內(nèi)自由舉借外債，而且只需要備案就可以以境內(nèi)資產(chǎn)對(duì)外擔(dān)保，用以籌借境外資金。 很顯然，外資通過(guò)外債等非 FDI 方式進(jìn)入房地產(chǎn)，其行蹤隱蔽難測(cè)。不過(guò)，其大體運(yùn)作手法仍可以細(xì)分為三類(lèi)。 第一類(lèi)是部分活躍的中資房地產(chǎn)公司，通過(guò)境外上市
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