【正文】 、 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 14 頁 同泰食品、金勝糧油、綠潤(rùn)食品、外貿(mào)公司、青云服裝等出口創(chuàng)匯骨干企業(yè)群體進(jìn)一步擴(kuò)大，并重點(diǎn)培植了花生、板栗、肉類、磨料磨具、草柳編、石雕石刻六大加工出口基地，其中花生基地已具備全國最大的花生貿(mào)易集散地的規(guī)模。目前，我縣已與 40 多個(gè)國家和地區(qū)建立了穩(wěn)定的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，擁有自營進(jìn)出口權(quán)的企業(yè)達(dá)到 59家。 莒南縣 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，商貿(mào)服務(wù)業(yè)繁榮活躍。莒南縣地處交通要沖。兗（州）石（臼）鐵路、嵐（山）濟(jì)（寧）公路橫穿東西，莒（縣）新（浦）、莒（縣）阿（湖）公路縱貫?zāi)媳保?06國道在境內(nèi)西 北部穿過，全縣公路通車?yán)锍踢_(dá) ，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；距石臼港 50 公里，嵐山港 25 公里，距連云港及其機(jī)場(chǎng)各 60 公里，臨沂機(jī)場(chǎng)40 公里，海陸空運(yùn)輸十分方便。通訊條件非常優(yōu)越，全縣程控電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到 11萬門，建成了莒南信息港。水、電資源充足，發(fā)電裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到 25 萬千伏安。城鄉(xiāng)建設(shè)起點(diǎn)高、發(fā)展快，縣容、縣貌整潔美觀，服務(wù)功能齊全，連續(xù)五年通過省級(jí)衛(wèi)生城市考核，建有全國最大的縣級(jí)公園和賓館、飯店、歌舞廳、影劇院等服務(wù)娛樂設(shè)施，其中高、中檔賓館可為國內(nèi)外客商在食宿、購物、旅 游、洽談業(yè)務(wù)、會(huì)議接待等方面提供一流的服務(wù)?；A(chǔ)設(shè)施條件的改善，有力地拉動(dòng)了商貿(mào)流通業(yè)的快速發(fā)展。目前，全縣共有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 15714個(gè)，集貿(mào)市場(chǎng) 102個(gè)，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 7處，年完成城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額 10 億元左右。 一、對(duì)產(chǎn)品內(nèi)容的分析 地理位置比較 優(yōu)越 ，屬于“ 待發(fā)展的升級(jí)板塊” 區(qū)域。 確切 地講，此地域的生活居住功能比較強(qiáng)盛，而富有形象代表意義上的物業(yè)尚無形成，再加上“同質(zhì)化”的形象均衡影響，在 此區(qū)域 開發(fā)具有代表性的的高檔物業(yè) ， 是有著極大的發(fā)展前景的。 周邊供應(yīng)的多是 普通商品房（少許中檔次，目前直 接競(jìng)爭(zhēng)者沒有） ，區(qū)域的整體形象不是很理想，高端商品房開發(fā)的基礎(chǔ)仍在薄弱中，項(xiàng)目高端社區(qū)形象塑造的難度較大， 但機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)品定位為高檔 建筑 ，并凸顯 事業(yè) 場(chǎng) 、居住 雅 、休閑 優(yōu) 等關(guān)鍵元素，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目差異化 優(yōu)勢(shì) 明顯。 項(xiàng)目力求通過對(duì)事業(yè)與生活 現(xiàn)代居住觀的 演繹，以簡(jiǎn)潔、明快的 現(xiàn)代 建筑風(fēng)格，詮釋原汁原味的自然意境的品質(zhì)生活，使其建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)追求“事業(yè) 與生活 ”，是把原生 莒南風(fēng)韻的 生活美感匯聚 成為 高尚的工作、居住、休閑為一體的社區(qū)，這是具有明顯優(yōu)勢(shì)的，區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案并不具有這些特點(diǎn)。 總體規(guī)模為 12 層小 高層“ 莒南首府 ” 物業(yè) ，物業(yè)形態(tài) 高雅、時(shí)尚、品質(zhì)卓越 。 現(xiàn) 區(qū)域內(nèi)雖然 目前沒有直接的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 存在，但由于本案其所針對(duì)的客戶群體的獨(dú)特性，故日后即便是 產(chǎn)生其他對(duì)手， 也構(gòu)不成對(duì)本項(xiàng)目的 直接 競(jìng)爭(zhēng) 與威脅 。本項(xiàng)目中的高層住宅的功能定位差異 化 明顯，其所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體是“ 全莒南 ”范圍內(nèi)的中高端客戶。 二、對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的分析 富有特色的高端物業(yè)有著很大的市場(chǎng) 發(fā)展空間。 雖然近 來莒南 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 緩步發(fā)展 ，物業(yè)開發(fā)的主攻 目標(biāo)由于受市場(chǎng)的“綜合素質(zhì)”影響，朝著“工薪族、實(shí)用經(jīng)濟(jì)型”路線 發(fā)展， 真正的高端產(chǎn)品并沒有出現(xiàn)， 也就是說目前市場(chǎng)上并沒有真正的“豪宅產(chǎn)品”。 在供給面向大眾的同時(shí)，中高端市場(chǎng) 發(fā)展緩慢 ，看似蕭條，但也最有可能成為發(fā)展前途最為看好的一個(gè)形態(tài)。在市中心出現(xiàn)真正意義上的豪宅產(chǎn)品，我們預(yù)測(cè) 正是機(jī)遇 。 將 呈現(xiàn)出板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈、 莒南“高端物業(yè)革命”能夠改變本形態(tài)物業(yè)升 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 14 頁 溫 等特點(diǎn)。 ◆ 版塊之爭(zhēng)將更加明顯 ： 高檔物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更多的不是地段之爭(zhēng)，而是該區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)，哪個(gè)區(qū)域的政府運(yùn)營城市的能力越強(qiáng)，哪個(gè)區(qū)域的高檔物業(yè)升值潛力就越大。 本地域 并 沒有叫響 的高檔物業(yè)集聚區(qū)，多是項(xiàng)目?jī)?nèi)部搭配少量的中高檔產(chǎn)品，相對(duì)來說，目 前處于城市大發(fā)展的領(lǐng)先地位， 高檔物業(yè)的成型指日可待 。 ◆ 品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)更加突現(xiàn) ： 隨著市場(chǎng)的發(fā)展，整個(gè) 高檔物業(yè) 市場(chǎng)的細(xì)節(jié)品質(zhì) 將 呈現(xiàn)出精彩紛呈的態(tài)勢(shì)，各類風(fēng)格的高檔物業(yè) 將會(huì) 紛紛出現(xiàn)，景觀、配套也做得越來越到位，消費(fèi)者對(duì)高檔物業(yè)的風(fēng)格、戶型布局等基本要求越來越高，高檔品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng) 將會(huì) 愈演愈烈。 ◆ 高端 公寓的消費(fèi)觀 ： 隨著 莒南 城市化進(jìn)程的推進(jìn)， 莒南城 市圈進(jìn)一步形成、 擴(kuò)大 ，在 莒南與各個(gè)城區(qū)內(nèi) 選擇 高檔次的“ 一房多用的復(fù)合型 生活 ”將是一種潮流。 雖然莒南 市域的自然資源相對(duì) 偏少 ， 但本項(xiàng)目是象征著莒南 的高檔次生活是 現(xiàn)代城市化進(jìn)程 的代 表，追求高檔次生活的消費(fèi)必將充分體現(xiàn)馬太效應(yīng)，富足的人群與客戶的消費(fèi)觀也將越來越泛城市化。 目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層次較低，而且高檔消費(fèi)市場(chǎng)對(duì) 真正需求的“ 現(xiàn)實(shí)與適用的高檔次生活 ” 認(rèn)同程度還不夠。 目前該區(qū)域內(nèi)有代表性的商品房供應(yīng) 比較滯后 ，都是普通的多層， 真正意義上的而且是“貼合實(shí)際”的高檔 產(chǎn)品但供應(yīng)量 為零 ，在該區(qū)位看不到。從產(chǎn)品定位上看，基本上都圍繞“ 生活 、“生態(tài)”、“ 健康 ”等空洞概念進(jìn)行延展，同質(zhì)化現(xiàn)象非常明顯。另外，從高檔消費(fèi)市場(chǎng)的反應(yīng)來看，相對(duì)于 高檔物業(yè) ，客戶對(duì) 發(fā)展型 板塊尚未建立足夠的認(rèn)同印象。 三、對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 (1)供需市場(chǎng)， 潛力十足 對(duì)住宅位置的選擇， 莒 南 西 部的跨越式發(fā)展，形成消費(fèi)者的首選。而該區(qū)域也有新盤不斷推出，供需市場(chǎng)比較平穩(wěn)。 （ 2）區(qū)域配套較完善 區(qū)域內(nèi) 綜合質(zhì)素 良好 ，多年的開發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。居民生活十分方便。 市場(chǎng)產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以 中低 檔為主 本 區(qū)域是發(fā)展比較快速的區(qū)域， 但 該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以中 低 檔為主。樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也 僅注重 社區(qū)內(nèi)小 環(huán)境作為主體，而且采用現(xiàn)代設(shè) 計(jì)，在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂設(shè)施。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立各自不同的中庭文化廣場(chǎng)和休閑系統(tǒng)以及健身娛樂等休閑設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念，依托外環(huán)境對(duì)周邊的市政設(shè)施作一些改進(jìn)，美化周邊環(huán)境 等方面欠缺 。 本項(xiàng)目的誕生，無疑 形成了 這一區(qū)域的 高檔 住宅的首席代表作 。 (2)戶型面積豐富，以中大戶型為主 經(jīng)過對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式都有。其中以 120以上的面積居多。 3)價(jià)格主要在 13001500元 /平方米之間 統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在 13001500 元 / m2左右。主力總價(jià)在 1400 元 / m2左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于較 均衡的 價(jià)位 段 ，這也能體現(xiàn) 莒南整體 區(qū)域的 中低 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 14 頁 檔物業(yè)消費(fèi)水平 特征。 （ 4） 如果 市場(chǎng)出現(xiàn)純小戶型項(xiàng)目，銷售成績(jī) 將 十分 看 好。 未來市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 1） 區(qū)域 房地產(chǎn)發(fā)展 將緩步 升溫 多年以來， 本項(xiàng)目是 作為 莒 南商貿(mào)集中和 發(fā)展 樞紐的 地段 ，然而由于 城市形象 缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城 市 十分雜亂， 總體感覺上講， 不是一個(gè)理想的“ 升華 ”之地。 根據(jù)莒 南發(fā)展戰(zhàn)略的整體布局與 走向 ， 該地域 重點(diǎn)以發(fā)展 形象 、 功能 、文化及民居等 城市形態(tài) 的，以休閑居住發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市生活文化區(qū) 已逐漸成為現(xiàn)實(shí) ，未來 的發(fā)展前景 ，使整個(gè) 莒南以此為軸心 互動(dòng)，這些有利因素必將帶動(dòng) 華興 房地產(chǎn)業(yè)往新高發(fā)展。 （ 2）項(xiàng)目更具特色 長(zhǎng)期在 莒南 生活工作的人 口 有十萬人，其中不乏有購房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤來滿足這部分人的需要。這就